Comentamos para idealista.com cuál es la mejor elección para señalizar la compra de una vivienda
En el contexto actual del mercado inmobiliario es habitual que los contratantes firmen un documento privado con carácter previo al otorgamiento de escritura ante notario. De este modo, las partes ponen de manifiesto su interés en llevar a cabo la operación, y se otorgan un plazo para ultimar los detalles de la compraventa. No obstante, en muchos casos surge la duda de si es mejor para asegurar la compraventa de un inmueble las arras o la opción de compra.
Lo cierto es que en la mayoría de los casos las partes señalizan la operación mediante un pacto de arras. Aunque en realidad existen con carácter general tres tipos de arras (confirmatorias, penales y penitenciales), en la práctica las más utilizadas son las últimas, por cuanto permiten que cualquiera de las partes pueda desistir libremente. Quien decida dar marcha atrás deberá dar por perdido el importe de las arras que entregó, en caso desistir el comprador, o devolver por duplicado la cantidad recibida por tal concepto si fuera el vendedor. Importante es saber que si lo que se pretende es formalizar unas arras penitenciales deberá así reflejarse expresamente en el documento que se firme.
En otros casos, los menos, los contratantes deciden suscribir una opción de compra en virtud de la cual el vendedor otorga al comprador la facultad de decidir si quiere o no llevar a efecto la compraventa dentro de un plazo y con unas condiciones determinadas. De este modo, quien quedará verdaderamente atado será el vendedor al obligarse a no transmitir el inmueble a terceros dentro del plazo establecido. El derecho de opción podrá otorgarse de forma gratuita o mediante el pago de una cantidad en concepto de prima, que las partes podrán convenir que se descuente del precio final si la compra se materializa, y que el comprador perderá en caso de no ejercitar la opción de compra.
La elección más correcta habrá que adoptarla valorando las circunstancias del caso concreto. Si quien solicita asesoramiento al respecto es el vendedor probablemente lo más conveniente será decantarse por las arras penitenciales que le permitirán desistir de la operación, devolviendo al comprador por duplicado el importe recibido, en caso de recibir otra oferta de compra por un precio superior, lo que no podrá hacer si firma una opción de compra. Por el contrario, de pedir consejo el comprador, tal vez lo más prudente será formalizar una opción de compra, que le garantizará que el vendedor no dará marcha atrás, y si lo hiciese, siempre podrá forzarle a vender. No en vano, las arras no aseguran al comprador que la operación se llevará a efecto, pudiendo encontrarse además con la desagradable tesitura de que el vendedor no solo se niegue a vender sino a devolverle las arras, circunstancia que obligaría al comprador a reclamarle judicialmente dicho importe. Además, la opción de compra podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que reforzaría aún más los intereses del comprador-optante.
Llegado el caso, lo oportuno será contar con el debido asesoramiento de un abogado que deberá valorar también los costes fiscales que la decisión a adoptar pueda conllevar, en aras a sugerir la opción más conveniente para el cliente.
No dude en consultarnos si le surgen interrogantes en relación a estas u otras cuestiones.