El número de viviendas a la venta se ha incrementado notablemente en los últimos años. En ocasiones dichos inmuebles están ocupados por inquilinos con contratos de arrendamiento en vigor. Para muchos de estos arrendatarios, una vez formalizada la venta, surge de inmediato la duda de si podrán seguir o no ocupando la vivienda con la llegada del nuevo propietario. Las modificaciones normativas introducidas para el fomento del mercado de alquiler aclaran esta cuestión.
En la legislación anterior a la reforma, introducida por la Ley 4/2013, el comprador de una vivienda alquilada estaba obligado a respectar los derechos del inquilino con contrato de alquiler vigente. Tras la modificación aprobada, sin embargo, el arrendamiento de viviendas se somete al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas carecen de efectos frente a terceros adquirentes, de tal manera que quien compre una vivienda alquilada no tendrá obligación de soportar la existencia de tal arrendamiento salvo que esté inscrito.
Los inquilinos, no obstante, pueden asegurar sus derechos como arrendatarios y evitar desagradables sorpresas inscribiendo el contrato arrendaticio en el Registro de la Propiedad. Para ello deberán previamente elevar dicho contrato a documento público acudiendo junto al arrendador al notario. Resultará aconsejable, por tanto, que dicha inscripción registral del contrato de alquiler se recoja expresamente en dicho acuerdo, y se lleve a efecto al iniciar la relación locaticia. De lo contrario, los arrendatarios no tendrán garantizada su permanencia en la vivienda que alquilaron de producirse la venta de tal inmueble a un tercero. No en vano, si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, a tenor de la legalidad vigente, se estará a lo dispuesto en el artículo 1571 del Código Civil.
En todo caso, bueno será recordar que de producirse la venta de la vivienda arrendada el inquilino podrá disfrutar del derecho de adquisición preferente sobre la misma en los términos legalmente establecidos, pudiendo ejercitar el derecho de retracto cuando no se le hubiese notificado comunicación alguna al respecto. Todo ello, siempre y cuando no haya renunciado expresamente en el contrato arrendaticio a los derechos de tanteo y retracto, cláusula cuya incorporación resulta habitual.
Por todo ello, a modo de conclusión, no resulta exagerado afirmar que el dueño de un inmueble no puede echar a su inquilino con motivo de la venta de la vivienda mientras haya un contrato en vigor e inscrito en el Registro de la Propiedad, inscripción que dicho sea de paso no suele practicarse habitualmente, con los consiguientes riesgos que ello comporta para el arrendatario.
No dude en consultarnos si le surgen interrogantes en relación a estas cuestiones.