Compraventa de vivienda en construcción: ¿Puedo exigir al administrador de la promotora que devuelva el dinero que adelanté?

vivienda en construcción Ático Jurídico

Quien promueve la construcción de viviendas y obtiene de los compradores entregas de dinero para su construcción, debe garantizar la devolución de las mismas mediante un contrato de seguro, para el caso de que no cumpla el plazo de entrega. Una reciente sentencia del Tribunal Supremo clarifica si ante el incumplimiento de dicha obligación de garantizar por la sociedad promotora puede exigirse la devolución del dinero a sus administradores.

 

En principio, aunque del daño causado a terceros responde la sociedad, la acción individual de responsabilidad faculta al tercero perjudicado a reclamar frente al administrador cuando en el ejercicio de sus funciones incumple normas específicas que se imponen a su actividad social, y el daño causado sea consecuencia de tal incumplimiento. Lo cierto es que en este caso se incumplieron las exigencias impuestas por la Ley 57/1968 y la Disposición Adicional Primera de la Ley 23/1999.


En el supuesto enjuiciado el demandante, que compró dos viviendas en construcción a una promotora que debía entregarlas en plazo, instó inicialmente la resolución de la compraventa con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, una vez transcurrido el plazo de entrega y su prórroga sin que le fueran entregadas, obteniendo sentencia que resolvió el contrato y condenó a la promotora al pago de tales cantidades. Una vez devino firme dicho pronunciamiento, interpuso posteriormente demanda contra los administradores de la promotora acumulando acción individual de responsabilidad, por no haber garantizado debidamente la devolución de las cantidades anticipadas, y acción de responsabilidad por deudas al no haber sido disuelta la mercantil pese a incurrir causa legal para ello. Estimada que fue la acción individual por el juzgado de lo mercantil condenando a los administradores al pago de las cantidades adelantadas, la Audiencia Provincial revocó tal pronunciamiento frente al que el comprador interpusó posteriormente recurso de casación ante el Tribunal Supremo. En síntesis, la cuestión planteada es si el incumplimiento por la promotora de la obligación de garantizar al comprador las cantidades entregadas anticipadamente constituye un incumplimiento imputable a los administradores para exigirles responsabilidad a título individual.


El Tribunal Supremo señala que en el caso enjuiciado concurren todos los presupuestos para que deba prosperar la acción individual de responsabilidad, esto es, el incumplimiento de una norma, en concreto la Ley 57/1968, la imputabilidad de tal conducta omisiva a los administradores, que la conducta antijurídica sea susceptible de producir un daño directo al tercero que contrata y la debida relación de causalidad entre la conducta contraria a ley y el daño. No obstante, advierte el Supremo remitiéndose a la doctrina de la Sala, no cabe hacer un uso indiscriminado de la reclamación vía responsabilidad individual de los administradores en aras a evitar el quebranto de los principios esenciales de las sociedades de capital, como son entre otros su exclusiva responsabilidad por las deudas sociales.


En el presente caso, concluye el Tribunal, la responsabilidad directa proviene del carácter imperativo de la norma que han incumplido y de la importancia de los intereses jurídicos protegidos por dicha norma, resultando por tanto tal incumplimiento directamente imputable a los administradores, motivo que justifica la estimación del recurso y la condena a éstos al pago de la devolución de las cantidades al comprador.

 

En todo caso, si le surgen interrogantes en relación a esta u otras cuestiones no dude en consultarnos para que podamos asesorarle.