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Opción de compra: ¿Es válido su ejercicio si se conoció fuera de plazo?

el . Publicado en Civil / Mercantil

opcion compra

El negocio jurídico en cuya virtud el propietario de un bien otorga a un tercero la facultad de adquirir o no dicho inmueble se conoce como opción de compra. Dicho derecho de opción estará sujeto a un plazo cierto y a unas condiciones determinadas, pudiendo pactarse también el pago de una prima. El Tribunal Supremo ha clarificado si es válido el ejercicio de la opción de compra si se conoció fuera de plazo.

 

 

La opción de compra requiere un consenso entre las partes acerca del objeto sobre el que recaiga, por lo general será un inmueble propiedad del concedente, y el precio que se estipule para su adquisición y deba satisfacer en su caso el optante. A su vez, el derecho de opción se configura como un contrato a plazo, transcurrido el cual decaerá la facultad otorgada, salvo que el optante manifieste debidamente su voluntad de ejercitarlo. En ocasiones, la disyuntiva que se plantea es si resulta más conveniente formalizar unas arras o una opción de compra, cuestión ya analizada en una entrada anterior de este blog.

 

En el supuesto enjuiciado se interpuso demanda solicitando se declarase correcto el ejercicio de una opción de compra, condenando en consecuencia al vendedor-concedente a otorgar escritura pública de compraventa. Lo cierto es que por el optante se comunicó el ejercicio del derecho de opción el último día de plazo, remitiendo a tal efecto burofax y acta notarial, no habiendo sido posible notificar ésta última ese mismo día al concedente, quien tuvo conocimiento transcurrido el plazo otorgado. Desestimada que fue por sentencia la demanda en primera instancia, se interpuso recurso contra la misma siendo estimado el mismo por la Audiencia Provincial, pronunciamiento frente al que el vendedor-concedente formalizó recurso ante el Tribunal Supremo.

 

La controversia, de este modo, se centra en dilucidar si el plazo para ejercitar la opción de compra caducó al haber llegado a conocimiento del vendedor–concedente fuera de plazo, o por el contrario se ejerció válidamente al haber puesto de manifiesto dicha voluntad el comprador-optante antes del vencimiento de dicho término. El Tribunal Supremo, trayendo a colación la doctrina jurisprudencial mayoritaria señala que basta que la comunicación del optante se produzca dentro de plazo, con independencia del momento en que llegue a conocimiento del concedente, para considerar válidamente ejercido el derecho de opción. En este sentido, puntualiza el Supremo, el carácter recepticio de la comunicación sobre el ejercicio de la opción requiere que haya llegado a conocimiento del concedente dentro del plazo establecido por los contratantes o, en su caso, que si no ha llegado dentro de dicho plazo, tal circunstancia resulte imputable al propio concedente y nunca al optante.

 

En el presente caso, debe tenerse en cuenta que el optante no solo envió burofax -en el último día del plazo concedido- manifestando que ejercía el derecho de opción concedido, sino que además procuró la notificación notarial de dicha decisión al concedente, lo que no pudo lograrse al estar cerradas sus oficinas. A su vez, dado que el plazo de ejercicio de la opción vinculaba a ambas partes, el concedente pudo prever que durante ese día podía llegarle la notificación del optante y ninguna medida adoptó para que pudiera ser efectiva y llegara a su conocimiento, por lo que resulta contraria a la buena fe la negativa a reconocer eficacia a la notificación notarial que al siguiente día hábil recibió del empleado de otra empresa, con sede en el mismo edificio, al cual se había entregado por imposibilidad de hacerlo al concedente. Motivo por el que procede la desestimación del recurso interpuesto.

 

En todo caso, no dude en consultarnos para que podamos asesorarle.

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