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Cuando los vecinos no nos dejan descansar

el . Publicado en Civil / Mercantil

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Cuando los vecinos no nos dejan descansar

PREGUNTA.- Soy propietario de un inmueble sito en la tercera planta de un edificio de ocho alturas. El año pasado el vecino de enfrente cambió de domicilio por motivos laborales, cediendo en alquiler desde entonces la vivienda de su propiedad. Desde la llegada de los inquilinos las molestias ocasionadas por éstos a la comunidad no han dejado de producirse. El asunto reviste tal gravedad que diversos vecinos han solicitado al presidente que busque una solución a dicha problemática. ¿Qué medidas pueden adoptarse?

SOLUCION.-La primera cuestión que debemos abordar y tener en cuenta es que muchas de las molestias que se producen por estos vecinos incívicos no son propiamente ruidos que superen los decibelios permitidos, y que darían pie a la correspondiente denuncia administrativa, sino más bien portazos, gritos, discusiones a altas horas de la madrugada, etc. Por todo ello, nos ceñiremos a los mecanismos que la Ley de Propiedad Horizontal establece, y que cabría entablar por la comunidad de vecinos.

Lo primero será requerir a quien genere las molestias la cesación inmediata de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Dicho requerimiento lo remitirá el presidente de la comunidad a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios y ocupantes. De persistir la conducta incívica del inquilino el presidente deberá convocar una junta de propietarios al objeto de obtener autorización para instar por vía judicial acción de cesación que deberá seguirse por los trámites del juicio ordinario. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Presentada la demanda, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia, y cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. De obtenerse sentencia estimatoria, además de la cesación definitiva de tales conductas podrá acordarse el pago de una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. Si el infractor no fuese el propietario, como en el supuesto que nos ocupa, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

En todo caso, ante cualquier incidencia de este u otro tipo, será bueno asesorarse y contar con el criterio de un abogado.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 

 

 

 

Pago de la hipoteca en caso de divorcio

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Pago de la hipoteca en caso de divorcio

PREGUNTA.- Mi hermana menor contrajo matrimonio civil hace seis años. Ella y su esposo adquirieron con carácter ganancial una vivienda, financiada mediante un préstamo hipotecario, donde han estado viviendo desde entonces. Sin embargo, hace dos meses el marido de mi hermana abandonó la vivienda e inició los trámites de divorcio, para sorpresa de todos. Aunque ambos trabajan, el sueldo de él es superior al de mi hermana que tiene por tal motivo menor capacidad económica. ¿Cómo debe distribuirse el pago de la hipoteca?

SOLUCION.- De las parejas que se divorcian en nuestro país, la mayoría se casó en régimen de gananciales y tiene pendiente de saldar una hipoteca con el banco que constituye, las más de las veces, el caballo de batalla entre los esposos.

Hasta hace poco tiempo, en caso de no mediar acuerdo entre las partes, era habitual que los tribunales estableciesen que uno y otro cónyuge hiciera frente a la hipoteca en función de sus ingresos. De este modo, era posible que a uno de los cónyuges se le exigiera una mayor contribución a la hipoteca atendiendo a su mayor capacidad económica. Sin embargo, este criterio que era aplicado con carácter general parece haber sido superado por entender que la hipoteca no constituye una carga familiar sino más bien una deuda de la sociedad de gananciales que debe ser satisfecha por partes iguales.

 

No puede modificarse, por tanto, el carácter solidario con el que cada uno de los cónyuges prestatarios se obligaron frente a la entidad prestamista, y adaptarlo en función de sus ingresos, dado que ambos son igualmente propietarios de la vivienda. En definitiva, no cabe atribuir una obligación de pago distinta de la establecida en el título constitutivo, de modo que lo altere.

No obstante, ante cualquier duda, no dude en acudir a nuestro despacho de abogados en Valencia.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 

 

 

 

El "desahucio exprés" dos años después

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182x1000182x1000El "desahucio exprés" dos años después

Van a cumplirse dos años desde que el Gobierno anunciara a bombo y platillo la aprobación de Ley 19/2009, también llamada del "desahucio exprés". Aunque la norma se presentó como la panacea al problema de la morosidad en el alquiler, las mejoras introducidas han resultado insuficientes para evitar que los procesos de desahucio sigan constituyendo un calvario para muchos propietarios.

No obstante, sería injusto obviar que algunas de las mediadas adoptadas han supuesto una importante contribución, en aras a obtener algo más de agilidad en el proceso de desahucio. La reducción a un mes del plazo que debe transcurrir desde que el arrendador requiere de pago al arrendatario moroso, hasta la presentación de la demanda que evite la enervación del desahucio supone un importante ahorro de tiempo dado que antes había que esperar dos meses. Cuestión que no es baladí para asegurar que el arrendador pueda recuperar la posesión del inmueble lo antes posible, evitando que el inquilino moroso pueda eludir el desalojo con un pago “in extremis”.

Ciertamente, otra medida que ha contribuido a agilizar notablemente el procedimiento es la relativa al régimen de notificaciones dirigidas al inquilino, que quedará formalmente citado a juicio con un edicto si no se encuentra en su domicilio cuando se acuda a notificarle. Se descarta así la posibilidad de notificarlo por otros medios, tal y como sucedía anteriormente, circunstancia que dilataba enormemente el proceso. Además, cuando el inquilino moroso no acuda al acto del juicio, habiendo sido debidamente citado, la notificación de la sentencia se llevará a cabo igualmente por edictos fijando copia de la sentencia en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.

Finalmente, hemos de referirnos a la ejecución de la sentencia que estima el desahucio. Con anterioridad, una vez celebrado el juicio oral, el juez dictaba la sentencia condenatoria de desahucio que, sin embargo, no comportaba el desalojo sin más del arrendatario, sino que había que solicitar al juez que ejecutase tal condena mediante una demanda de ejecución. Demanda que  debía serle notificada al arrendatario "moroso", lo que comportaba más y más dilaciones.

En todo caso, y con independencia de las mejoras comentadas, sigue sin reducirse el tiempo que transcurre desde que se presenta la demanda hasta que se celebra el juicio o vista oral. Es habitual, por desgracia, que pasen dos o tres meses debido al  gran número de procedimientos que se han generado en los últimos meses y la gran saturación de los juzgados. Tampoco se agiliza el lanzamiento efectivo del inquilino, una vez acordado el desahucio por el juzgado, pues existe una carencia de medios para dar apoyo a todos los juzgados, y pueden tardarse meses desde la obtención de la sentencia hasta que se produce el desahucio efectivo. No extraño, por tanto, que haya propietarios que tengan que esperar más de seis meses para recuperar la posesión del inmueble, con el consecuente perjuicio que ello comporta.

En consecuencia, y aunque el desahucio diste mucho de ser “exprés” en nuestro país, ante cualquier incidencia con el inquilino es aconsejable no dilatar la espera y acudir lo antes posible al abogado.