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La renuncia a la exención del IVA en las operaciones inmobiliarias, todavía más fácil

el . Publicado en IVA

renuncia exención IVA operaciones inmobiliarias Ático Jurídico

La renuncia a la exención del IVA es una opción muy utilizada en las operaciones inmobiliarias, ya que permite tributar por IVA (impuesto deducible para el comprador), en aquellas operaciones que la propia Ley del Impuesto había declarado exentas. El Tribunal Supremo, en reciente sentencia, acaba de simplificar, más si cabe, los requisitos formales para acogerse a esta opción.

 

Ciertamente, cuando el que compra el inmueble tiene la condición de empresario o profesional, siempre le va a interesar que la operación tribute por IVA, ya que de esta forma puede recuperar dicho impuesto, mediante el mecanismo de la deducción, en su declaración de IVA.

 

Por ello es muy frecuente la práctica de acogerse a la opción de renuncia a la exención del IVA. Sin embargo, para ello hay que cumplir dos requisitos, previstos en el artículo 8.1 del Real Decreto 1624/1992 (Reglamento del IVA). Estos son que el adquirente sea sujeto pasivo del IVA y que tenga derecho a la deducción total del IVA soportado por dicha adquisición. Pero no solo basta con que el adquirente cumpla estos requisitos. Es necesario además que se lo comunique por escrito al transmitente. Y que éste, que también será sujeto pasivo del IVA, comunique al adquirente la renuncia a la exención del IVA con carácter previo o simultáneo a la entrega del bien.

 

Respecto a este último requisito (la comunicación fehaciente de la renuncia por el transmitente al adquirente), la jurisprudencia ha dejado claro que puede hacerse en la propia escritura pública en la que se documenta la transmisión. Ni siquiera hace falta que en la escritura aparezca expresamente mencionada la renuncia a la exención del IVA. Basta la constancia de que de que se ha repercutido el IVA en la propia escritura de compraventa, ya que de esta forma es incuestionable de que ambas partes que intervienen en la operación manifiestan su conocimiento de que la operación ha quedado sujeta y no exenta al IVA.

 

Pero, ¿qué pasa con la comunicación que el adquirente debe realizar al transmitente, acerca de su condición de sujeto pasivo del IVA, con posibilidad de deducir el 100% de las cuotas del impuesto? En ocasiones, esta comunicación no se incluye en la escritura pública, y se "añade" posteriormente por el propio Notario, mediante la subsanación de la escritura. Pero, ¿es válida esta subsanación, teniendo en cuenta que se realiza con posterioridad a la transmisión? ¿Qué ocurre si ni siquiera se lleva a cabo dicha subsanación?

 

En estos casos, la Hacienda autonómica entiende que la renuncia no es válida, que la operación está sujeta al IVA, pero exenta, y que por tanto procede la tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Afortunadamente, los Tribunales han matizado este criterio excesivamente formalista.

 

Así, una reciente sentencia del Tribunal Supremo, dictada en Unificación de Doctrina, ha entendido que las exigencias del artículo 8.1 del Reglamento del IVA (R.D. 1624/1992) han de ser apreciadas desde la perspectiva de la finalidad de la norma, que no es otra que evitar las consecuencias de la ruptura de la cadena de deducciones producida por las exenciones, en supuestos en los que el bien se mantiene dentro del proceso de distribución empresarial. De este modo, el Tribunal Supremo resta importancia al requisito formal de que exista una declaración suscrita por el adquirente del bien en el sentido de que es sujeto pasivo del impuesto.

 

Así, independiente de cuál sea la fecha en la que se ha producido la subsanación de la escritura por el Notario (en el caso de algunas sentencias que se citan de contraste, hasta dos años), o incluso si dicha subsanación no se ha producido, el Tribunal, estableciendo una nueva doctrina, concluye que en estos casos se ha cumplido con la finalidad exigida por el artículo 8.1 del Reglamento del IVA, al quedar acreditado en la escritura que ambas partes eran sujetos pasivos del IVA, que convenían de mutuo acuerdo al sujetar la operación a este impuesto (y no al ITP), que el adquirente tenía derecho a la deducción total del IVA soportado (porque realmente nadie lo ha cuestionado), y en definitiva, que la parte vendedora había renunciado de forma expresa a la exención.

 

Consideramos muy acertada esta sentencia, que permite a los contribuyentes acogerse a la renuncia a la exención, sin riesgo a perder dicha posibilidad por caer en alguna de las "trampas" meramente formales, establecidas en el Reglamento del IVA, y que la Hacienda autonómica utilizaba para liquidar ITP a los contribuyentes.

Comentarios   

#54 Jose Manuel 17-05-2017 12:29
Buenos días. Estoy interesado en adquirir un loft, soy un particular sin actividad empresarial y el comercializador introduce en el contrato de arras una clausula para la renuncia a la exención de IVA por ser una segunda o ulterior entrega de edificación, aunque dice en la misma clausula que la transmisión estará sujeta al IVA. Cual debería ser mi postura correcta?
#53 Ático Jurídico 25-04-2017 16:38
Estimado Igor,

Le hemos enviado un correo en relación a su consulta.

Saludos
#52 Igor 25-04-2017 12:01
Buenos días,

Soy agente inmobiliario. Estamos gestionando la compraventa de una propiedad que es la siguiente:

Son dos parcelas rústicas en la misma operación.
La parcela A, de unos 30.000m2, con licencia de obra y una casa en construcción ( estructura, a un 50%-60% más o menos del total de la obra) que los propietarios paralizaron hace meses ya que no disponían de medios para continuar con la obra por diversos problemas.
La parcela B, de 27.000m2, con posibilidad de hacer una casa, pero sin licencia.
Se venden las dos parcelas en su conjunto, en la misma escritura ,dos propiedades.
Mi pregunta es, al ser una obra en construcción, tengo entendido que tributa al 21%, excepto en construcciones de carácter agrario ,y construcciones paralizadas (como es el caso), ruinosas o derruidas.
Debe mi cliente pagar el IVA, al 21% o al 10% en la parcela A?
La parcela B, al ser un terreno pelado (por decirlo así), tributa al 10% verdad?
Como ejemplo, Si el precio final de venta es 1.400.000€, la parcela A 800.000€, y la parcela B 600.000€,
Cómo realmente debería tributar nuestro cliente en caso de efectuar dicha compra?
Muchas Gracias, reciban un cordial saludo.
#51 Ático Jurídico 20-04-2017 10:09
Estimado D. Aurelio,

No hemos podido ponernos en contacto con usted, ya que no tenemos su correo electrónico.

Saludos
#50 Aurelio 19-04-2017 14:25
Buenas tardes,

Soy persona física arrendador de locales (declaro IVA por el arrendamiento mod 303). Quiero vender un local que actualmente está vacío (sin arrendar y declarado en IRPF a disposición de titular) a una sociedad que quiere que le repercuta IVA en la venta en lugar de ITP. Me dicen que por ser arrendador tengo la consideración de empresario y no tendría problema en efectuar la venta con IVA. ¿Es así? Gracias
#49 Ático Jurídico 10-04-2017 10:38
Hola José Manuel, si es primera entrega la transmisión está sujeta y no exenta al IVA. No se puede por tanto hacer a IVA cero.

Saludos,
#48 jose manuel 07-04-2017 18:04
hola soy autonomo.por modulos.
quiero comprar local a un banco.es de primera ocupacion y el banco me pide iva.me dice el gestor que page el iva y luego pida que me lo devuelvan integramente.pe ro como puedo hacer para no pagar ese iva,para no hacer ese desenvolso y adcemas el iva ,en el memometo de la compra.tengo entendido que siendo los dos profesionales me puedi acojer a iva cero.
espero me deis respuesta,graci as.
#47 Ático Jurídico 23-03-2017 19:33
Pero es que usted no es empresario, aunque lo proclame en una escritura. Y por tanto no está obligado a presentar el modelo 303 y el 390. Ni en consecuencia pueden sancionarle por no haberlo hecho.

Saludos,
#46 Arcansas 23-03-2017 19:22
Y por no cumplir la obligación de facturar, ni declarar 303, 309 ....
#45 Ático Jurídico 23-03-2017 19:17
Efectivamente usted no quedaría muy bien parado, desde el momento en que se habría atribuido en una escritura pública, de forma falsa, su condición de empresario a efectos de IVA.

Sin embargo, y no siendo el sujeto pasivo ni del IVA (por inversión del sujeto pasivo), ni del ITP (por ser el comprador el sujeto pasivo), consideramos que Hacienda no se dirigiría contra usted. Al fin y al cabo, no tendría nada que reclamarle.

Saludos,