Comprobación de valores: ¿Es siempre obligatoria la visita del perito al inmueble?

Cuando adquirimos un inmueble, es habitual que la Administración nos notifique una comprobación de valores, y pretenda que paguemos un impuesto (Transmisiones Patrimoniales a Sucesiones y Donaciones), superior al que ingresamos en su día. Muchos contribuyentes se quejan de que Hacienda ha realizado una valoración de su inmueble, sin que ningún perito lo haya visitado. Pero, ¿es realmente necesaria la visita del perito en todos los casos? ¿Qué pasa si esta visita no se lleva a cabo? (Publicado en Idealista)

LA VISITA DEL PERITO, ¿ES OBLIGATORIA EN CUALQUIER MÉTODO DE COMPROBACIÓN DE VALORES?

El artículo 57.1 de la Ley General Tributaria (LGT) regula los métodos de comprobación de valores de los que puede servirse la Administración para valorar el inmueble del contribuyente, y exigirle el pago de un impuesto adicional al pagado en su día. A la hora de valorar inmuebles, los medios más utilizados son el de coeficientes sobre el valor catastral (57.1.b), el de precios medios en el mercado (57.1.c), dictamen de peritos (57.1.e), y tasación hipotecaria (57.1.g).

Lo primero que hay que dejar claro es que la visita del perito no es obligatoria en todos los métodos de comprobación de valores. Por tanto, el hecho de que dicha visita no se haya llevado a cabo, no siempre comportará la anulación de la liquidación.

Dicha visita es obligada, evidentemente, en el caso de que la Administración opte por el método del dictamen de peritos. Algunos Tribunales (TSJ de Murcia por ejemplo), consideran que la visita es igualmente obligatoria en el caso de que se acuda a los precios medios en el mercado.

Sin embargo, no pasa lo mismo con el método de coeficientes sobre el valor catastral. La visita no es obligatoria en estos casos, y ello hará que la valoración sea más genérica y objetiva. Y ello, porque si el perito no examina personalmente el inmueble, difícilmente podrán tenerse en cuenta sus características y circunstancias propias. Piénsese que con este método de valoración, dos viviendas que se encuentren en el mismo rellano se valorarán exactamente igual. Y sin embargo, una puede estar de origen, y la otra recién reformada. Por ello, el Tribunal Supremo ha declarado (refiriéndose a la versión valenciana de este método de comprobación de valores), que la Administración debe justificar su elección, y el resultado de la valoración.

La visita tampoco será obligatoria en el caso de que se acuda al medio de tasación hipotecaria. En este caso además, la Administración no tendrá que acreditar que dicho valor de tasación se corresponde con el real del inmueble. Así lo declaró el Supremo en 2012, en una sentencia que comentamos en este blog.

LA VISITA DEL PERITO, ¿PROCEDE ÚNICAMENTE CUANDO EL INMUEBLE PRESENTE CARACTERÍSTICAS ESPECIALES?

Entrando ya en los métodos que, como hemos visto, precisan de la visita del perito (precios medios en el mercado y dictamen de peritos), queda por saber si dicha visita debe realizarse sólo en el caso de que el inmueble presente características especiales. O si, por el contrario, debe realizarse siempre, sean cuales sean las circunstancias del inmueble.

Esta cuestión acaba de ser aclarada por el Tribunal Supremo, que en una sentencia del pasado mes de febrero ha declarado que la visita del perito y el examen personal del inmueble constituye la regla general, y es necesaria en la mayoría de los casos. Dicha visita no será obligatoria en aquellos casos en los que, por las circunstancias concurrentes, quede acreditado  y justificado que no es precisa la inspección detallada del inmueble. Pero dicha justificación deberá incorporarse al expediente administrativo, y documentarse adecuadamente.

Algunos Tribunales consideran que, para la valoración de una plaza de garaje, o un terreno sin construcción, no es necesario el examen personal del inmueble por el perito. Así lo ha declarado por ejemplo el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña. Pero en cualquier caso, la Administración deberá justificar y acreditar que la visita es, en estos casos, innecesaria.

¿QUÉ PASA SI EL PERITO NO PUEDE ENTRAR EN EL INMUEBLE PARA EXAMINARLO?

Puede ocurrir que cuando el perito acude a visitar el inmueble, no encuentre a nadie en el mismo. En estos casos, recalca el Tribunal Supremo que no ha existido una negativa del contribuyente a la entrada. Y por ello la Administración no puede excusarse en la falta de examen personal del inmueble, para eludir tal exigencia.

Por tanto, el contribuyente podría recurrir la liquidación y comprobación de valores notificada, invocando la falta de visita del perito de la Administración al inmueble.

¿QUÉ PASA SI EL CONTRIBUYENTE NO DEJA ENTRAR AL PERITO EN EL INMUEBLE?

En otras ocasiones, sin embargo, es el contribuyente el que directamente no permite la entrada del perito en el inmueble.

Sin embargo, la falta de visita al inmueble, por culpa del contribuyente, no supone que la valoración deba entenderse perfectamente motivada y justificada. Así lo ha declarado el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana en sentencia que comentamos en este post del blog. Entiende el Tribunal valenciano que, en estos casos, la Administración no podrá alegar la imposibilidad de visitar el inmueble, si no ha agotado todos los medios que tiene en su mano para realizar tal visita, como puede ser la solicitud de una autorización judicial. El contribuyente podrá atacar la valoración realizada por el perito. Pero, eso sí, consideramos que no podrá quejarse de la falta de visita al inmueble, que él no ha permitido.

En definitiva, la falta de visita al inmueble no siempre es definitiva, ni puede invocarse en todos los casos. Si recibe una comprobación de valores consúltenos sin compromiso. No todas las comprobaciones de valores pueden recurrirse del mismo modo, ni los argumentos invocados en cada caso son coincidentes.