La moratoria obligatoria del alquiler fue aprobada por el Gobierno para atajar la problemática de los arrendamientos de negocio. La medida ha sido muy cuestionada y considerada un mero parche. No en vano, dicho aplazamiento de pago no es aplicable a muchos negocios cuya apertura lleva restringida dos meses por el COVID-19. En todo caso, bueno es saber si es la única herramienta que tienen algunos inquilinos para sobrellevar esta situación. (Publicado en Idealista)
¿QUÉ ES LA MORATORIA OBLIGATORIA DEL ALQUILER Y HASTA CUÁNDO PUEDO SOLICITARLA?
La moratoria es un aplazamiento de pago de un máximo de cuatro mensualidades de alquiler. Además, posibilita al inquilino pagar fraccionadamente durante dos años y sin intereses las rentas aplazadas. Es en definitiva la solución aprobada por el RD Ley 15/2020 para reducir los costes del alquiler de negocio
Los autónomos y pymes que sean arrendatarios de un local, si cumplen ciertos requisitos, podrán solicitar este beneficio. Si el arrendador es una empresa, entidad pública de vivienda o un particular considerado gran tenedor de inmuebles, deberá aceptar la moratoria. También podrá pedir un aplazamiento el inquilino de un pequeño propietario. Aunque el arrendador no estará obligado a aceptarlo.
El plazo para solicitar la moratoria es de un mes desde que entró en vigor la medida. Es decir, finaliza el próximo día 23 de mayo. Ello, salvo que dicho plazo se amplíe a última hora. El inquilino que quiera pedir la moratoria deberá acreditar que cumple los requisitos establecidos. Por ello tendrá que facilitar al arrendador la documentación prevista a tal efecto junto con la solicitud.
¿QUÉ DUDAS GENERA LA MORATORIA OBLIGATORIA DEL ALQUILER?
La redacción dada al texto que aprobó la moratoria ha sido objeto de críticas. No es clara y puede dar lugar a diversas interpretaciones. En este sentido, mucho debate ha generado el concepto de gran tenedor de inmuebles. Otra cuestión que ha planteado dudas es la duración de la moratoria. Aspectos que abordamos en un reciente artículo de nuestro blog.
La exigibilidad de la moratoria también es un tema espinoso. En muchos casos, solo será obligatoria para el arrendador que sea gran tenedor de inmuebles. Lo normal es que el inquilino desconozca si su casero tiene tal condición. Por ello, no es comprensible que la normativa haya trasladado tal problemática al inquilino. Se le deja "solo ante el peligro", y deberá constatar por su cuenta esa información.
Otros inquilinos, aun resultando beneficiarios de la moratoria, la consideran una medida insuficiente. Y ello, por entender que el mero aplazamiento de las rentas no paliará la falta de ingresos por el cierre de su negocio. Les preocupa también que la reapertura de sus locales no lleve aparejada una recuperación de las ganancias que tenían.
¿ES COMPATIBLE SOLICITAR LA MORATORIA CON EXIGIR OTRAS MEDIDAS?
Los inquilinos que pudiendo no han solicitado la moratoria obligatoria todavía están a tiempo. Probablemente antes de encontrarse en esta tesitura, habrán intentado en balde llegar a un acuerdo con su casero. Ante la negativa del arrendador a modular el contrato se plantean la moratoria como último recurso. Aunque no les parezca suficiente el simple aplazamiento del alquiler.
No obstante, en algunos casos también cabría exigir al arrendador por vía judicial la flexibilización del contrato. Y ello, con ánimo de conseguir una reducción del alquiler. Para ello habrá que estudiar primero el contrato. Además, deberá acreditarse debidamente una merma sustancial de los ingresos en el negocio derivados de la crisis. Éste es un presupuesto necesario para justificar el desequilibrio de prestaciones y la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”.
Esta vía es la única opción que tienen un buen número de inquilinos que no pueden solicitar la moratoria. Y también consideramos podría ser viable para los arrendatarios que puedan acogerse a la moratoria. No obstante, será conveniente que el inquilino pruebe que pretendió, sin éxito, llegar a un acuerdo con el arrendador para minorar la renta. Y que acudió a la moratoria para evitar un incumplimiento contractual ante la imposibilidad de pagar.