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El TSJ de Madrid anula las comprobaciones de valores que utilizan el método de “comparación de mercado”

A la hora de realizar comprobaciones de valores, uno de los métodos más utilizados por la Administración suele ser el del dictamen de peritos. Como hemos comentado en este blog, este método ha sido duramente criticado por el Tribunal Supremo. Una de las variantes de este método, consiste en fundamentar la valoración en lo que se conoce como “método de comparación de mercado”. Es decir, comparar nuestro inmueble con otro similar, para valorarlo de forma más certera. Una reciente sentencia del TSJ de Madrid se acaba de pronunciar sobre este método, y ha anunciado su cambio de criterio.

 

En efecto, una de las formas más comunes de fundamentar el dictamen de peritos, es acudir a lo que se conoce como comparación en el mercado, o comparación de testigos. Dicha posibilidad está prevista en la Orden Eco/805/2003.

 

Con ello, la Administración aporta al informe los datos de transmisiones de inmuebles que se consideran similares al que está comprobando, ya sea por su ubicación, antigüedad, calidades constructivas, estado de conservación... y basa su valoración en la que se otorgó a dichos inmuebles.

 

Sin embargo, y dentro de la cruzada que el Tribunal Supremo viene sosteniendo en los últimos tiempos contra las comprobaciones de valores realizadas conforme al dictamen de peritos, por su frecuente falta de motivación, la utilización de “inmuebles comparables”, o testigos tampoco ha salido bien parada.

 

Una sentencia dictada por el Alto Tribunal a finales de 2015 ya declaró que cuando se utilizan este tipo de comparables, no se suele justificar la existencia de una muestra homogénea de testigos, se aplican coeficientes cuya procedencia no se fundamenta, y se presumen ciertas condiciones físicas o se aplican reglas de valoración que se apartan del modelo comparativo elegido.

 

En concreto, afirma el Alto Tribunal que en estos casos, las comparaciones realizadas entre inmuebles, suelen adolecer de los siguientes defectos:

 

- No se razonan las circunstancias por las que se consideran semejantes las fincas tomadas como referencia.
- No se aportan los testigos empleados, por lo que se desconoce si las operaciones relacionadas son reales. Tampoco se especifica qué tipo de transmisión se llevó a cabo, es decir, cuál fue el concreto negocio jurídico realizado.
- No se aclara si se trata de valores declarados, o comprobados administrativamente.
- No se justifica el estado de conservación de los inmuebles.
- Por último, ninguno de los inmuebles “testigo”, ha sido visitado por un perito para comprobar la idoneidad de la comparación.

 

En relación a esta última cuestión, la visita personal del perito, recuerda el Tribunal Supremo su sentencia de 2012, que ya comentamos en este blog, y recuerda que la propia Orden Eco/805/2003 establece en su artículo 7 las comprobaciones mínimas a realizar, para establecer, con un mínimo de fiabilidad, el valor real del inmueble. Entre ellas se alude a la identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección ocular por el técnico competente, comprobando si su superficie y características coinciden con la que conste en la documentación utilizada para realizar la tasación.

 

Todo ello, ha llevado al TSJ de Madrid a cambiar su criterio respecto a la falta de motivación de este tipo de comprobaciones de valores, realizadas conforme al método del dictamen de peritos, pero en las que se utilizan comparables para fundamentar la valoración.

 

Reconoce el TSJ que hasta la fecha venía entendiendo suficientemente motivadas las valoraciones efectuadas conforme a “testigos de operaciones homogéneas” perfectamente identificados en el expediente, reconduciendo en ellos la controversia a un problema de error en aquella motivación. Sin embargo, los fundamentos de la sentencia del Supremo que hemos comentado exigen, a juicio del TSJ, un cambio de criterio, no pudiendo entender motivados este tipo de informes periciales, teniendo en cuenta que han sido realizados conforme a idénticas pautas que los declarados carentes de motivación por el Supremo.

 

Se trata de una forma de valorar muy extendida, por ejemplo en la Comunidad de Madrid. La sentencia que comentamos permitirá sin duda, anular muchas de las liquidaciones que se han dictado aplicando este método de valoración y utilizando la comparación con otros inmuebles homogéneos.