COLABORAMOS CON IDEALISTA EN ESTE ESPECIAL SOBRE COMPROBACIÓN DE VALORES
En Canarias los métodos de comprobación de valores empleados por la Administración son el del dictamen de peritos (artículo 57.1.e Ley 58/2003) y el de tasación hipotecaria (artículo 57.1.g Ley 58/2003).
Respecto al método del dictamen de peritos, el TSJ de Canarias, en varias sentencias, ha dado su visto bueno al mismo. Normalmente los peritos no visitan los inmuebles, y realizan la valoración utilizando “testigos”. Es decir, transacciones de inmuebles similares al valorado, que se utilizan para determinar el valor del inmueble comprobado.
Sin embargo, parece que valoraciones como la descrita cada vez tienen menos visos de legalidad, a raíz de la última jurisprudencia del Tribunal Supremo en materia de comprobaciones de valores.
Y es que, ya en el año 2012, el Tribunal Supremo declaró que la visita del perito es necesaria cuando se utilizaba el método del dictamen de peritos, y en la valoración se tenían en cuenta circunstancias tales como el estado de conservación, las calidades de edificación, etc... Dicho criterio ha sido reiterado en sentencias posteriores, y se puede decir que a día de hoy está totalmente consolidado.
Además, el mismo Tribunal Supremo, en una reciente sentencia, ha afirmado que cuando la Administración comprueba el valor de un inmueble utilizando el método del “dictamen de peritos”, puede basarse o fundamentar dicho dictamen en los precios acordados en otras transacciones, pero debe razonarse en todo caso su aplicación al caso concreto.
En dicha sentencia, el Alto Tribunal consideraba que en las comparaciones entre inmuebles utilizadas, deben razonarse las circunstancias por las que se consideran semejantes las fincas tomadas como referencia, aportando las circunstancias de los inmuebles testigos empleados, y la justificación de que las transacciones que se citan son reales, así como el tipo de transacción se llevó a cabo.
Además, es preciso aclarar si se trata de valores declarados o comprobados administrativamente, justificando el estado de conservación de los inmuebles. Por último, es necesario que un perito haya visitado estos inmuebles “testigo” para comprobar la idoneidad de la comprobación.
El propio Tribunal Económico Administrativo Central, que pertenece al Ministerio de Hacienda, ha cuestionado estas valoraciones, indicando que deben incorporarse siempre al expediente administrativo las escrituras que documenten las operaciones que se utilizan como muestras o testigos.En cuanto a las valoraciones realizadas conforme al método del 57.1.g) (valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas), también son respaldadas por alguna sentencia del TSJ canario, recordando la doctrina del Tribunal Supremo, referida a que la utilización de este método de valoración, no exige ninguna carga probatoria adicional.
Sin embargo, este tipo de valoraciones ha sido criticado por el propio TEAC, por considerar que en la mayoría de los casos, no se cumplen las exigencias de la Ley Hipotecaria.
En definitiva, se trata de valoraciones que pueden ser impugnadas, invocando la jurisprudencia de otros TSJ o incluso el criterio del TEAC.
Volver a Comprobación de valores: Guía práctica para impugnarlas en cualquier Comunidad Autónoma.