La exención por reinversión en vivienda, prevista en la Ley del IRPF, es aplicable no solo cuando se vende una vivienda, para comprar otra nueva ya terminada, sino también cuando lo que se adquiere es una vivienda en construcción. El Tribunal Supremo, en una reciente sentencia, ha aclarado cuál es el plazo para reinvertir en estos casos. Y ello, sentando un criterio muy favorable a los contribuyentes. (Publicado en Idealista, y en El Confidencial)
REINVERSIÓN EN UNA VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN: EL CRITERIO DE HACIENDA.
Como es sabido, la Ley del IRPF prevé un plazo para la reinversión. Y éste es de dos años desde la venta de la anterior vivienda habitual. En estos casos, el criterio de Hacienda era que no bastaba con invertir el importe obtenido en la venta de la anterior vivienda en la compra de otra en construcción. Sino que era necesario que la nueva vivienda se adquiriera en el plazo de dos años.
En definitiva, Hacienda venía exigiendo que se produjera la adquisición jurídica de la nueva vivienda, por existir lo que en Derecho civil se conoce como “título y modo”. Es decir, procediéndose a la entrega de esta nueva vivienda.
Además, Hacienda consideraba que no es posible asimilar la construcción de una vivienda habitual a su adquisición. Y ello por entender que dicha asimilación solo se produce en caso de que se aplique la deducción por inversión en vivienda. De este modo, entendía que la reinversión no podía materializarse en la construcción de una vivienda.
LA INTERPRETACIÓN DEL TRIBUNAL SUPREMO
El Tribunal Supremo, sin embargo, es de otra opinión. Y en sentencia de 17-2-2021 (recurso 6309/2019), deja claro que el plazo de reinversión en este caso es de dos años. Y que no es necesario que, en dicho plazo, se produzca la adquisición jurídica del inmueble. Además, considera asimilable a estos efectos, la construcción y la adquisición de una vivienda.
Plazo de dos años para reinvertir, siendo indiferente que en dicho plazo se produzca la adquisición jurídica de la vivienda
Recordemos que la presente exención se regula en el artículo 38.1 de la Ley del IRPF, y el 41 del Reglamento (Real Decreto 439/2007). Este último precepto es el que se refiere al plazo de dos años para reinvertir.
Pues bien, considera el Supremo que “No es necesario efectuar especiales esfuerzos hermenéuticos para colegir que la única exigencia temporal expresamente prevista en la norma como <<condición>> para la exención es que el importe obtenido en la enajenación se reinvierta en menos de dos años <<desde la fecha de la transmisión>>”.
Y añade que ni el citado artículo 41 del Reglamento, ni ningún otro referido a la exención por reinversión en vivienda habitual, prevén “que en el plazo de dos años la vivienda habitual que se adquiera con el importe que se reinvierte deba estar <<terminada>>, o <<en plenas condiciones de habitabilidad>> o <<habitada por el contribuyente>>. Solo señala, insistimos y en relación con la condición temporal, que se reinvierta en menos de dos años y que el dies a quo de dicho plazo ha de situarse en la fecha de la transmisión.”
Todo lo anterior le lleva a concluir que “la norma no exige que en el plazo de dos años se produzca la adquisición jurídica (título y modo) de la nueva vivienda habitual, sino exclusivamente que en dicho plazo se <<reinvierta el importe obtenido en la enajenación>> y eso es lo que, cabalmente, ha efectuado la contribuyente en nuestro asunto, pues transmitió su vivienda de la localidad de Gelida el 8 de febrero de 2007 y reinvirtió el importe obtenido en dicha enajenación en la adquisición de una vivienda en construcción en la localidad de Vallirana el 14 de febrero de 2007.” Y ello, a pesar de que la vivienda se le acabara entregando, acabada, el 9 de abril de 2010.
La “construcción” se asimila a la adquisición de vivienda
El Supremo asimila, además, la adquisición de vivienda a la construcción de la misma. Esto será así, siempre que las obras terminen en el plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión. Y ello, según disponían los artículos 54 y 55 del Reglamento del IRPF, en su redacción anterior al 1-1-2013.
Así, declara el Supremo que “el régimen de los artículos 54 y 55 es aplicable no sólo a la deducción, sino también a la exención, pues el primero de ellos es objeto de remisión explícita y el segundo cabe considerar que la efectúa de modo implícito, al definir el titular de la potestad reglamentaria no solo el concepto de vivienda habitual sino los de ampliación y construcción.”
Doctrina casacional del Tribunal Supremo
Todo lo anterior lleva al Supremo a fijar la siguiente doctrina de interés casacional: “Cuando la reinversión se materializa en una vivienda que se halla en fase de construcción, el plazo de dos años establecido reglamentariamente para reinvertir es aquel del que dispone el contribuyente, y debe contarse desde la transmisión de su vivienda, bastando a tal efecto –para dar cumplido el requisito- con que en dicho plazo reinvierta el importe correspondiente, sin necesidad de que adquiera el dominio de la nueva vivienda, mediante su entrega material, o de que la construcción de ésta haya ya concluido.”
A ello hay que añadir que las obras deben acabar en el plazo de cuatro años desde el inicio de la inversión, tal y como declaró el Supremo en sentencia de 23-7-2020, que comentamos en esta entrada del blog.
En definitiva, es posible disfrutar la exención por reinversión en vivienda, siempre que el importe obtenido en la venta de la anterior vivienda se materialice, dentro del plazo de dos años, en la adquisición de una nueva vivienda en construcción, y las obras concluyan en un plazo no superior a cuatro años desde que se inicia la inversión.
APLICACIÓN PRÁCTICA DE LA SENTENCIA: ¿CÓMO AFECTA A LOS CONTRIBUYENTES?
Estamos ante una sentencia importante, que beneficia en primer lugar a los contribuyentes que han vendido su vivienda obteniendo una ganancia patrimonial, y piensan invertir el importe obtenido en la compra de otra nueva, en construcción. Estos contribuyentes podrán declarar exenta dicha ganancia.
Además, la sentencia también ampara a aquellos contribuyentes que se encuentren en esta situación, por haber invertido en su día cantidades en la compra de una vivienda en construcción, y no haberse aplicado la exención. Estos contribuyentes, podrán solicitar ahora la rectificación de su autoliquidación, y la devolución del ingreso indebido realizado. Ello, siempre que no haya prescrito el derecho a hacerlo, lo que en este momento ocurre con los ejercicios 2016 y siguientes del IRPF.