El Covid-19 ha modificado, sin darnos cuentas muchos de nuestros hábitos. Cada vez son más los que quieren vivir de un modo diferente. Y que se plantean cambiar de vivienda, para disfrutar de otro entorno. La permuta es una de las opciones posibles cuando uno quiere hacer una mudanza. Prueba de ello es el interés creciente que está suscitando en el mercado inmobiliario. No obstante, sigue siendo una operación residual que, en este ámbito, se conoce poco. Por este motivo, conviene tener algunas ideas claras. (Publicado en Idealista)
¿EN QUÉ CONSISTE LA PERMUTA DE VIVIENDAS?
La permuta, según establece el artículo 1538 del Código Civil, es un contrato por el que las partes se obligan a dar una cosa para recibir otra. Y se rige con carácter general por las disposiciones aplicables al contrato de compraventa. Es por tanto una interesante alternativa para intercambiarse todo tipo de bienes, que ya se utilizaba en la antigüedad bajo la fórmula del trueque.
Si la permuta es de viviendas la operación traerá consigo el intercambio de inmuebles. No obstante será necesario previamente tasar ambas viviendas, para conocer su valor. Si las casas a permutar tienen un valor parejo, la operación resultará mucho más fácil. De lo contrario, el titular de la vivienda de menor valor deberá entregar su propiedad, más el importe de la diferencia de valor entre los inmuebles que se quieran permutar.
¿QUÉ VENTAJAS E INCONVENIENTES TIENE LA PERMUTA INMOBILIARIA?
La principal ventaja de la permuta es que permite cambiar de vivienda sin hacer un importante desembolso económico. Ni depender de la financiación bancaria para poder llevar a cabo la operación. Todo ello, sin tener que retrasar el traslado hasta que la venta de nuestra vivienda se materialice. Además, por lo general, suele tener menos costes que una venta. Esto es así, dado que a ambas partes interesa ajustar la valoración de los inmuebles para reducir los gastos.
Uno de los principales inconvenientes es la dificultad de encontrar viviendas de semejante valor, cuyos propietarios estén recíprocamente interesados por los inmuebles. Otro obstáculo es la existencia de una carga hipotecaría en ambas, o alguna de las viviendas a permutar. Esta circunstancia deberá ser tenida en cuenta a la hora de valorar los inmuebles. Ello, porque puede condicionar la operación, dado que el banco deberá dar el visto bueno al cambio de titular de la hipoteca.
¿QUÉ FISCALIDAD TIENE LA PERMUTA INMOBILIARIA?
La fiscalidad de la permuta inmobiliaria no es precisamente un reclamo que anime a posibles interesados. No en vano, la tributación de una permuta de viviendas se equipara al coste fiscal que conllevaría realizar dos compraventas. Lo anterior, sin que exista ningún beneficio fiscal específico para estas operaciones, que puedan aplicarse los propietarios de las viviendas. Éstos deberán tener en cuenta también los gastos de notaría y registro que la operación acarrea.
Tributación en el ITP, con el valor de referencia en el horizonte...
De este modo, la permuta inmobiliaria quedará gravada por el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales (ITP), siendo la base imponible de este impuesto, a partir del 1-1-2022, el nuevo y temido valor de referencia de Catastro. Este impuesto deberán satisfacerlo ambas partes, respecto al inmueble cuya titularidad adquieren.
Tributación en el IRPF
La permuta también tributa en el IRPF, en relación con la vivienda que cada parte transmite. Este impuesto suele satisfacerse con cargo al precio obtenido por la transmisión del inmueble. En este caso, no obstante, cada una de las partes deberá ponerlo de su bolsillo. Ello, al consistir la contraprestación en la entrega de otro inmueble, y no en una cantidad en metálico.
Por lo que respecta al IRPF, es importante destacar que en la permuta se sintetizan en principio dos operaciones en un solo acto. Es decir, la obtención de una ganancia mediante la trasmisión de la propiedad. Y la reinversión de dicha ganancia con la adquisición de otro inmueble que se recibe a cambio del que cedió. Esta circunstancia, permite a priori aplicar la exención por reinversión, en el caso de que el inmueble entregado, y el adquirido, constituya (y vaya a constituir) la vivienda habitual del contribuyente.
Tributación en el impuesto de plusvalía municipal
La permuta inmobiliaria tributa también en el impuesto de plusvalía municipal, por la transmisión del terreno urbano que se entrega a la otra parte. Y ello, de acuerdo con la nueva normativa del impuesto, aprobada por el Real Decreto-Ley 26/2021. Dicha normativa prevé dos formas de calcular la base imponible del impuesto, permitiendo al contribuyente optar por la más ventajosa. Ello, tal y como se explica en este vídeo...
Es posible, además, calcular cuánto puede salir a pagar el impuesto de plusvalía municipal, tras la reforma, utilizando esta calculadora elaborada por Idealista.
En definitiva, estamos ante operación con una fiscalidad muy gravosa. Y ello, porque se considera que cada parte, en un mismo acto, transmite y adquiere un inmueble. Por este motivo, los contribuyentes se ven obligados a tributar por los impuestos que paga todo el que adquiere un inmueble (ITP), y por los que se ve obligado a satisfacer el que lo transmite (IRPF y plusvalía municipal).