Nuestra legislación reconoce la libertad de pacto siempre y cuando las cláusulas y condiciones establecidas por los contratantes no sean contrarias a la ley, a la moral y al orden público. El legislador también ha delimitado el concepto de cláusula abusiva y establecido que las mismas serán nulas de pleno derecho. Una reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea aclara un supuesto frecuente.
En el caso enjuiciado, se discutía la nulidad de una cláusula recogida en un contrato de compraventa de vivienda, celebrado entre la constructora y el comprador, en el que se imponía a este último el pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como plusvalía municipal, "al haberse tenido en cuenta este hecho para la definición del precio de los inmuebles objeto del contrato".
Dicho tributo, totalmente cuestionado en la actualidad no solo por su forma de cálculo, sino también porque pretende cobrarse incluso cuando no ha existido incremento de valor con motivo de la transmisión, encarece sin duda las operaciones inmobiliarias, lo que hace que las partes se planteen formas de evitar su pago.
En una transmisión a título oneroso como es la nos ocupa, por tratarse de una compraventa, el sujeto pasivo y obligado al pago del citado impuesto es el vendedor, tal y como establece la normativa reguladora del citado impuesto, motivo por el que la cláusula discutida conllevaba la imposición al comprador de cargas económicas que no le correspondían. No obstante, la constructora adujo en su favor que la cláusula discutida había sido negociada individualmente, y que la misma no generaba un desequilibrio económico importante entre las partes en relación con el importe total de la operación.
En este sentido, y aunque el Tribunal Supremo dejó claro que este tipo de cláusulas deben considerarse abusivas cuando no se pactan individualmente con el comprador, sí se han planteado divergencias respecto a cómo interpretar la existencia o no de un desequilibrio importante para el consumidor en aras a considerar abusivas tales cláusulas.
La sentencia de referencia establece que "para determinar si existe ese desequilibrio importante no basta con realizar una apreciación económica de naturaleza cuantitativa que descanse en una comparación entre el importe total de la operación objeto del contrato, y los costes que esa cláusula pone a cargo del consumidor". Del mismo modo, señala, "un desequilibrio importante puede resultar del solo hecho de una lesión suficientemente grave de la situación jurídica en la que el consumidor se encuentra, como parte en el contrato considerado, en virtud de las disposiciones nacionales aplicables".
El Tribunal de Justicia de la UE resuelve la cuestión prejudicial planteada por la Audiencia Provincial de Oviedo, a quien compete en última instancia apreciar si la cláusula controvertida conlleva o no de un desequilibrio importante en el caso enjuiciado, señalando además que la obligación de pago impuesta "tiene como efecto transferir al consumidor, en su calidad de adquirente, una deuda fiscal que, según la legislación nacional aplicable, incumbe al profesional, en su calidad de vendedor y como beneficiario de la ventaja económica sujeta a gravamen, a saber, la plusvalía realizada por el incremento de valor del inmueble vendido. De esa forma, parece ser que, mientras el profesional se beneficia de ese incremento de valor del bien que vende, el consumidor debe pagar no sólo el precio de venta que incorpora la plusvalía adquirida por ese bien, sino también un impuesto cuya base es esa plusvalía".
En todo caso, ante cualquier cuestión que pueda plantearse al respecto, no dude en consultarnos para que podamos asesorarles.