Finalmente, no hay marcha atrás, y el temido Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal ya ha pasado el trámite en el Congreso de los Diputados, y será remitido al Senado. Estamos ante una normativa que supondrá un notable incremento de la tributación de las operaciones inmobiliarias en el IRPF. Y también en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, de Sucesiones y Donaciones y sobre el Patrimonio. Un importante “hachazo fiscal” que, no por esperado y anunciado, resulta menos doloroso. Comentamos la ponencia del Proyecto de Ley y las novedades tributarias que incluye, en materia de vivienda. (Publicado en Idealista)
LA REDUCCIÓN DEL 60% SOBRE LOS RENDIMIENTOS DE ALQUILER DE VIVIENDA SE PERDERÁ, SI NO SE INCLUYERON EN LA AUTOLIQUIDACIÓN TODOS LOS INGRESOS
Se ha afirmado, y no sin razón, que el Proyecto de Ley tiene por objeto contraprogramar al Tribunal Supremo. Ejemplo de ello es la nueva regulación de la reducción del 60%, sobre los rendimientos obtenidos por el alquiler de vivienda.
La doctrina del Tribunal Supremo, que queda en papel mojado
Como ya comentamos en el blog, el Tribunal Supremo, en sentencia de 15-10-2020, consideró que el contribuyente tenía derecho a tal reducción. Y ello, aunque no hubiera incluido en su autoliquidación de IRPF todos los rendimientos de alquiler de vivienda obtenidos en el ejercicio.
Para el Supremo, bastaba con que el contribuyente declarara la existencia de dichos rendimientos. Y ello, incluso en el marco del procedimiento de regularización iniciado por la Administración, para obligar al contribuyente a tributar por la falta de declaración de ingresos.
Solo los ingresos incluidos en la autoliquidación se tienen en cuenta para la reducción del 60%
Pues bien, el Proyecto de Ley modifica el artículo 23.2 de la Ley del IRPF. Ello, para incluir la siguiente redacción: “Esta reducción sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.”
Por tanto, sobre los rendimientos no incluidos en la autoliquidación, no procederá la reducción del 60%.
Por si fuera poco, el Proyecto de Ley remacha que “En ningún caso resultará de aplicación la reducción respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados en el párrafo anterior, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento.”
Es decir, la reducción tampoco se aplicará sobre el rendimiento erróneamente calculado en la autoliquidación, y regularizado por la Administración. Y ello, tanto si es porque se declararon menos ingresos, o porque se dedujeron indebidamente gastos.
GUERRA A LOS PACTOS SUCESORIOS: HACHAZO FISCAL EN EL IRPF
Ya nos referimos en una entrada anterior de este blog a los pactos sucesorios, y al ahorro fiscal que estos suponen. Mediante dichos pactos, se permite ordenar la herencia futura a través de un contrato, así como atribuir bienes y/o derechos a familiares antes de fallecer. Ello, siempre que exista parentesco entre los firmantes de dicho pacto (cónyuges, ascendientes, descendientes…).
¿Qué beneficios fiscales tenían hasta ahora los pactos sucesorios?
La principal ventaja fiscal de los pactos sucesorios, en la regulación que modifica el Proyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, es que la transmisión de los inmuebles solo quedaba gravada en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), y no en el IRPF.
Esto suponía ya un gran alivio. Y es que por la transmisión de inmuebles en vida tributa siempre el donatario, en el Impuesto de Donaciones. Pero también el donante, en su IRPF, por la ganancia patrimonial obtenida. Sin embargo, no ocurría lo mismo en caso de formalizar un pacto sucesorio. Y es que, en este caso, se exoneraba al donante de la tributación en el IRPF.
Pues bien, la futura Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal prevé eliminar este beneficio fiscal. Así, la nueva normativa, a diferencia de la anterior, obligará a tributar al adquirente de los inmuebles por pacto sucesorio, si transmite los bienes antes de que fallezca el causante.
¿Cómo se tributará a partir de ahora por los pactos sucesorios?
Con un ejemplo se entenderá mejor. Pensemos en un inmueble adquirido por el causante por 200.000 euros hace años, y transmitido por pacto sucesorio por su valor actual (450.000 euros).
Hasta ahora, ese inmueble podía ser transmitido antes de que falleciera el causante. En ese caso, se computaba como valor de adquisición el de 450.000 euros. Por ello, si se vendía por 500.000 euros, la ganancia era muy reducida.
Sin embargo, con la modificación legal que se prevé aprobar, la transmisión de dicho inmueble antes del fallecimiento del causante supondrá que el valor de adquisición sea de 200.000 euros. Y con ello se aumentará considerablemente la ganancia patrimonial por la que tributará este contribuyente.
Lo grave de tal modificación legal es que no tiene en cuenta que la esperanza de vida es cada vez mayor en nuestro país. Así, la nueva normativa obligará a muchos contribuyentes a retrasar la venta del inmueble adquirido por pacto sucesorio hasta que fallezca el causante, para no perder el beneficio fiscal referido. Y ello, ignorando que la venta de estos inmuebles no siempre se produce por capricho o especulación, sino que puede venir motivada por casos de urgente necesidad (desempleo, enfermedad, crisis económica...).
CAMBIOS EN LA VALORACIÓN DE INMUEBLES… SIN VISITA NI COMPROBACIÓN IN SITU
Hasta ahora, la base imponible de las operaciones inmobiliarias en impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), o de Sucesiones y Donaciones (ISyD), era el valor real del inmueble transmitido.
Y dicho valor, una vez autoliquidado por el contribuyente, se presumía cierto. Ello, salvo que la Administración, mediante alguno de los métodos de comprobación de valores previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria (LGT), demostrara lo contrario.
Pues bien, cuando la nueva Ley entre en vigor, la base imponible de los tributos citados ya no será el valor real antes referido, sino su valor de mercado. Ello, entendido como el precio más probable por el cual podría venderse el inmueble, entre partes independientes.
Sin embargo, para los inmuebles se ha establecido la presunción "iuris tantum" de que “su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto”. Se trata de un valor oficial, calculado a partir de los datos suministrados por los Notarios y Registradores. Sin embargo, dicha valoración se realiza sin visitar los inmuebles, y desconociendo por tanto su estado de conservación, si está reformado o de origen, etc...
Hay que reseñar que, hasta la fecha, Catastro no ha aprobado todavía dicho valor de referencia. La norma en proyecto prevé esta posibilidad, declarando que “Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado.”
CUIDADO CON TRIBUTAR CONFORME AL VALOR DE REFERENCIA, SI SE ESCRITURÓ POR UN IMPORTE SUPERIOR
Una de las batallas judiciales que, en los últimos años, se vienen librando, es la referida a qué ocurría cuando el contribuyente tributaba conforme al valor oficial aprobado por la Comunidad Autónoma, a pesar de haber escriturado por un valor superior.
Ello ocurre, por ejemplo, cuando un contribuyente compra un inmueble por un valor de 450.000 euros, pero la valoración oficial de la Comunidad es de tan solo de 270.000 euros.
Imposibilidad de iniciar un procedimiento de comprobación de valores, si el contribuyente declaró conforme al valor oficial de la Comunidad
Hasta ahora, podía interpretarse que, ex artículo 134.1 de la Ley General Tributaria, la Administración no podía iniciar en este caso una comprobación de valores. Ello, por haber tributado el contribuyente “utilizando los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los citados medios.”
Y tampoco podía aplicarse el artículo 46.3 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Y ello por ser ésta una norma ubicada dentro del procedimiento de comprobación de valores, y no ser posible, como se ha indicado, el inicio de este procedimiento. Comentamos esta posibilidad en esta entrada anterior del blog, admitida por algunos Tribunales.
Pues bien, el Proyecto de Ley corrige la errónea ubicación de dicho artículo 46.3 de la Ley del ITP, y lo reubica donde siempre debió estar. Es decir, como una regla especial de cuantificación de la base imponible (artículo 10, Ley ITP).
Así la nueva redacción de dicho artículo prevé que “si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.”
Además, idéntica previsión se incluye en el ISyD (artículo 9).
Por tanto, con esta modificación se cierra la puerta a tributar conforme al valor oficial de la Comunidad, en supuestos en los que el contribuyente hubiera escriturado por un importe superior.
LAS VÍAS PARA IMPUGNAR EL NUEVO VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO
Como se ha visto, la nueva valoración en las operaciones inmobiliarias se impondrá además a los contribuyentes, por la fuerza. Y es que el Proyecto de Ley introduce una presunción de las denominadas “iuris tantum”, consistente en que el valor de mercado de los inmuebles es el valor de referencia oficial aprobado por Catastro.
Las dos vías para impugnar el valor de referencia de Catastro
A partir de ahí, el contribuyente que considere que dicho valor de referencia es excesivo, y no se corresponde con el que tiene el inmueble, tendrá dos posibilidades.
La primera, autoliquidar por el valor oficial, y acto seguido solicitar la rectificación de la autoliquidación, impugnando además el valor de referencia.
La segunda, autoliquidar por el valor que considere tiene el inmueble (normalmente será el escriturado), y recurrir cualquier comprobación de valores que pudiera notificársele. En dicho recurso, se recurrirá la liquidación, y también el valor de referencia. Esta segunda opción tiene el riesgo, no obstante, de que la Administración de turno sancione al contribuyente, por no declarar conforme a la base imponible, que es precisamente dicho valor de referencia.
Pues bien, en este caso, el Proyecto de Ley prevé que “la Administración Tributaria resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada.
La Dirección General del Catastro emitirá informe vinculante en el que ratifique o corrija el valor de referencia cuando lo solicite la Administración Tributaria encargada de la aplicación de los tributos como consecuencia de las alegaciones y pruebas aportadas por los obligados tributarios.
Asimismo, emitirá informe preceptivo, corrigiendo o ratificando el valor de referencia, cuando lo solicite la Administración Tributaria encargada de la aplicación de los tributos, como consecuencia de la interposición de reclamaciones económico-administrativas.”
La exigencia de motivación, a la hora de recabar la opinión de Catastro
Nótese que, según la redacción del Proyecto de Ley, es la Administración Tributaria la que, en su caso, solicitará a Catastro que emita informe para ratificar o corregir su valor de referencia. Por ello, se abre la puerta a impugnar la negativa a solicitar dicho informe, cuando dicha negativa no esté debidamente justificada.
Del mismo modo, cuando dicho informe se solicite a Catastro, podrá analizarse con lupa su motivación. Y ello, teniendo en cuenta que, la nueva normativa, prevé que “En los informes que emita la Dirección General del Catastro, el valor de referencia ratificado o corregido será motivado mediante la expresión de la resolución de la que traiga causa, así como de los módulos de valor medio, factores de minoración y demás elementos precisos para su determinación aprobados en dicha resolución.”
Por tanto, en la medida en que dicha motivación no sea precisa y clarificadora, podrá desvirtuarse la presunción legal de que dicho valor se corresponde con el que tiene el inmueble.
El nuevo debate judicial sobre las comprobaciones de valores
Por tanto, la contienda en materia de las comprobaciones de valores se traslada a la corrección o no del valor de referencia de Catastro.
No obstante, la gran diferencia es que ahora, es la propia ley la que presumirá que el valor de referencia de Catastro se corresponde con el que tiene el inmueble. Por tanto, deberá ser el contribuyente el que deba demostrar que eso no es así. Y mucho nos tememos que el debate judicial, se trasladará ahora a determinar qué medio de prueba es válido para desvirtuar el valor de referencia de Catastro.
LOS VENDEDORES TAMBIÉN PODRÁN RECIBIR UNA COMPROBACIÓN DE VALORES
La Ley que se pretende aprobar también prevé que la comprobación de valores que se notifique a los que adquieran un inmueble por debajo del valor de referencia de Catastro, también se les remita a los que transmitieron dicho inmueble (donantes, vendedores…).
Por tanto, Hacienda pretende imponer este nuevo valor de referencia no sólo a los que compran un inmueble, sino también a los que lo transmitieron. Y tributan por dicha transmisión en su IRPF, por la ganancia patrimonial obtenida.
Así, la norma en proyecto prevé que “Cuando los nuevos valores puedan tener repercusiones tributarias para los transmitentes se notificarán a éstos por separado para que puedan proceder a su impugnación en reposición o en vía económico-administrativa o solicitar su corrección mediante tasación pericial contradictoria y, si la reclamación o la corrección fuesen estimadas en todo o en parte, la resolución dictada beneficiará también a los sujetos pasivos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.”
Cierto es que, con esta regulación, se corrigen prácticas, como la que denunciamos en este blog, consistentes en imponer al vendedor de un inmueble la comprobación de valores realizada al comprador, sin dejarle siquiera ver el expediente de dicha comprobación.
Implicaciones en el impuesto de plusvalía municipal
Indicar, por último, que estas comprobaciones de valores cruzadas podrían tener también incidencia en el impuesto de plusvalía municipal. Y es que, transmisiones realizadas en pérdidas, y que por tanto no tributaron, podrían, sobrevenidamente, verse obligadas a tributar. Ello, como consecuencia de una nueva valoración administrativa, impuesta al vendedor.
Eso sí, la estimación del recurso que, contra la valoración administrativa, presenten comprador o vendedor, aprovechará a ambos. Al menos Hacienda fomenta la solidaridad entre ambos contribuyentes (adquirente y transmitente), perseguidos por la misma causa.
IMPUESTOS A LOS QUE AFECTARÁ LA NUEVA VALORACIÓN DE LOS INMUEBLES
La nueva valoración de inmuebles conforme al valor de referencia de Catastro, no solo afectará al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, o al de Sucesiones y Donaciones, sino también al Impuesto sobre el Patrimonio.
Así, como hemos visto, el contribuyente deberá tributar por dicho valor al adquirir, heredar, o recibir en donación un inmueble, si no quiere recibir una comprobación de valores. Y ello, con el agravante de que, si planta cara a Hacienda, será él el que tendrá que demostrar el error del valor oficial.
En el Impuesto sobre el Patrimonio, los contribuyentes deben actualmente declarar los inmuebles de su propiedad conforme al mayor de estos tres valores: El catastral, el comprobado por la Administración o el de adquisición. La aprobación de la nueva Ley modifica esto, y considera que uno de estos valores será “el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.” Es decir, el valor de referencia determinado por Catastro para la valoración de inmuebles en el ITP o el ISyD.
Esto perjudicará a aquellos contribuyentes que tengan inmuebles con un valor de adquisición, o catastral, muy bajo. Al añadirse en la comparación el valor oficial de Catastro, se verán obligados a tributar por este último valor. Y ello aumentará la tributación en el Impuesto sobre el Patrimonio. Es posible que algunos contribuyentes se vean obligados a tributar, cuando antes no tenían que hacerlo.
CONCLUSIÓN
En definitiva, el Proyecto de Ley aprobado supone un auténtico hachazo fiscal para los contribuyentes en materia de vivienda, incrementando notablemente la tributación en distintos impuestos.
Además, la nueva norma dificulta la impugnación de los nuevos valores que se imponen a los inmuebles. Y ello, porque traslada la carga de la prueba a los contribuyentes. A partir de ahora, serán ellos los que tendrán que probar que el valor oficial no se corresponde con el que tiene su inmueble.
En el fondo, se pretende, como se ha indicado, contraprogramar al Supremo. Por ello, no se busca realizar nuevas valoraciones más ajustadas a Derecho, y de las que resulte el valor exacto de cada inmueble, atendidas sus circunstancias. Sino imponer unos valores objetivos, y dificultar su impugnación por parte de los contribuyentes