En la actualidad, es cada vez más habitual el teletrabajo de los autónomos. Y ello, tanto si la vivienda es propia, como alquilada. Sin embargo, la normativa del IRPF e IVA plantea algunas limitaciones, especialmente al trabajar desde casa en una vivienda alquilada. Para evitar disgustos con Hacienda, esto es lo que tienen que saber propietario e inquilino. (Publicado en Idealista)
LO QUE DEBE SABER EL PROPIETARIO QUE VA A ALQUILAR UN INMUEBLE PARA VIVIENDA Y OFICINA DEL INQUILINO
Podría pensarse que, para la fiscalidad del propietario, es indiferente el destino que el inquilino dé al inmueble. Sin embargo, no es así.
- Posibilidad de perder la reducción del 60% en el IRPF
En el IRPF, el propietario deberá declarar los rendimientos obtenidos como rendimiento del capital inmobiliario, pero puede perder la reducción del 60% prevista en la normativa, para el caso de arrendamiento de vivienda. Recordemos que esta reducción sólo está prevista para el caso de que el arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda. Y ello, en los términos previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Por ello, en la medida en que el inmueble alquilado se destine conjuntamente a vivienda y oficina del contribuyente, Hacienda podría negar la reducción al arrendador. Para paliar esta situación, es recomendable diferenciar claramente los distintos usos en el contrato, distinguiendo las estancias destinadas a vivienda del inquilino, y las que se utilizarán como oficina para el teletrabajo. O incluso plantearse la redacción de dos contratos.
En caso de que el arrendador disponga de una persona contratada a jornada completa para la gestión de los alquileres, los ingresos obtenidos podrían tributar como actividad económica. En ese caso, no procedería en ningún caso la reducción, que sólo es para rendimientos del capital inmobiliario.
- ¡Cuidado con el IVA!
Por otro lado, y a pesar de que el alquiler de vivienda está exento del IVA, no pasa lo mismo cuando dicho arrendamiento lo es, conjuntamente, para vivienda y oficina del contribuyente. Así, la Dirección General de Tributos ha declarado recientemente que el “arrendamiento estará sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido. En particular, será así en los arrendamientos de viviendas que sean utilizadas por el arrendatario para otros usos, tales como oficinas o despachos profesionales, incluso cuando sobre una misma edificación se realicen dos contratos distintos, uno para la vivienda y otro para el despacho profesional”.
Por tanto, el arrendador debe exigirle al inquilino el pago de la renta, más el IVA (al 21%), e ingresar dicho IVA en Hacienda, a través del modelo 303. Y debe tener mucho cuidado en hacerlo así. Y es que, si no le pide el IVA al inquilino, y Hacienda detecta esta situación cuando ya pasado un año, ya no podrá reclamárselo.
En ese caso, será el propietario el que deberá hacer frente al pago de ese IVA que en su día no repercutió al inquilino.
LO QUE DEBE TENER CLARO EL INQUILINO QUE VA A UTILIZAR EL INMUEBLE COMO VIVIENDA Y DESPACHO
Del mismo modo, el inquilino debe tener en cuenta las particularidades que se derivan del hecho de trabajar desde casa en una vivienda alquilada, que pasamos a detallar.
- ¿Cómo deducir la renta de alquiler pagada en el IRPF?
La renta pagada por el alquiler de la parte de la vivienda destinada a oficina es deducible para el autónomo, como gasto de su actividad. Sin embargo, la parte de renta destinada al alquiler de vivienda podrá ser deducida en la declaración anual del IRPF, si la Comunidad Autónoma de residencia, ha previsto dicha deducción.
Ello aconseja que, al trabajar desde casa en una vivienda alquilada se diferencie con claridad en el contrato qué parte de la renta se destina a vivienda, y cuál a oficina. Y ello, para que quede claro en cada caso, los importes que serán objeto de deducción separada (como actividad y como vivienda).
- ¿Qué gastos del inmueble puede deducir en su IRPF?
En el IRPF, y desde el 1-1-2018, el inquilino podrá deducir los gastos derivados de suministros (luz, agua, internet…), en el resultado de aplicar el 30%, a la proporción existente entre los metros cuadrados de la vivienda destinados a la actividad, y su superficie total. No obstante, se permite a los contribuyentes probar un porcentaje de afectación superior.
En cuanto a los gastos derivados de la titularidad de la vivienda (IBI, tasa de basuras, comunidad de propietarios…), el inquilino sólo podrá deducirlos si, según el contrato, está obligado a asumir tales gastos. Y la deducción se llevará a cabo en la proporción que suponga la superficie de la vivienda utilizada en la actividad, respecto al total del inmueble.
- ¿El alquiler de vivienda y despacho, está sujeto a retención del IRPF?
Además, al trabajar desde casa en una vivienda alquilada, la parte de renta destinada al uso como oficina deberá ser normalmente objeto de retención en el IRPF, al tipo del 19% (salvo en los casos previstos en el artículo 75.3.g del Reglamento del IRPF).
Es el inquilino el obligado a realizar dicha retención, y a ingresar el importe en Hacienda, a través del modelo 115.
- ¿Es posible deducir el IVA soportado por el alquiler del inmueble?
Como se ha dicho, toda la renta de alquiler está sujeta y no exenta en el IVA. Sin embargo, el inquilino sólo podrá deducir, en su caso, el IVA correspondiente a la parte de alquiler que se destine a la actividad económica.
Consideramos que así se deduce de la propia Ley del IVA, que permite de deducir las cuotas soportadas por el arrendamiento de los bienes de inversión que se utilicen total o parcialmente para el desarrollo de la actividad, en la medida (porcentaje) en que dichos bienes vayan a utilizarse, previsiblemente, en dicha actividad.
Por ello, al trabajar desde casa en una vivienda alquilada, el inquilino podría deducirse al menos, la parte de IVA que se corresponda con el uso del inmueble como oficina.
- ¿Y qué pasa con el IVA de los demás gastos y suministros del inmueble?
No pasa lo mismo con el IVA de los demás gastos y suministros del inmueble. En este caso, la Ley del IVA exige la afectación exclusiva a la actividad, no pudiendo deducirse aquellos gastos que se destinen, simultáneamente, a actividades profesionales y necesidades privadas.
Es decir, mientras se permite una deducción parcial del IVA soportado en relación con los bienes de inversión, no pasa lo mismo con el IVA soportado en relación con el resto de gastos, para los que se exige un uso exclusivo.
TRABAJAR DESDE CASA EN UNA VIVIENDA ALQUILADA: PROS Y CONTRAS PARA PROPIETARIOS E INQUILINOS
En definitiva, una fiscalidad compleja, que encarece considerablemente la opción de trabajar desde casa en una vivienda alquilada, además de imponer cargas y obligaciones tanto a los propietarios como a los inquilinos.
Los propietarios tendrán que preocuparse de repercutir el IVA al inquilino, e ingresarlo en Hacienda. Además, deberán declarar los rendimientos del capital inmobiliario obtenidos, aplicando la reducción del 60% sólo respecto a la parte del alquiler que se destine a vivienda. Pero corren el riesgo de que Hacienda les discuta incluso la aplicación de dicha reducción, por destinarse parte del inmueble a oficina del inquilino.
Los inquilinos por su parte obtendrán un ahorro fiscal en lo que a la deducción del arrendamiento pagado y a los gastos se refiere. Sin embargo, el hecho de trabajar desde casa en una vivienda alquilada les supondrá un encarecimiento del 21% del IVA en la renta pactada, pudiendo recuperar tan sólo la parte de este impuesto que se corresponda con el alquiler de los metros cuadrados destinados a oficina.