La propiedad de un bien puede ostentarla una persona que ya no esté en uso de sus facultades. Ello, como consecuencia de un accidente o alguna enfermedad física o psíquica, que le impida con carácter persistente gobernarse. Sufragar el mantenimiento y cuidados de quien no es capaz de valerse por si mismo puede resultar costoso. Esto puede provocar que sus familiares se vean en la necesidad urgente de vender algún inmueble de su pariente para poder atenderle debidamente. En tal caso, conviene que éstos sepan si es o no posible llevar a cabo la venta del piso y cómo. (Publicado en Idealista)
¿QUÉ CAPACIDAD ES EXIGIBLE PARA PODER VENDER?
El concepto de capacidad tiene en nuestro ordenamiento jurídico un doble significado. Si hablamos de la aptitud para ser titular de derechos y obligaciones, nos referimos a la capacidad jurídica, que ostenta toda persona. Por el contrario, la facultad para ejercitar derechos se conoce como capacidad de obrar, y depende de la situación de la persona. Por este motivo, únicamente la ostentan los mayores de edad no incapacitados. Y la tienen restringida los menores emancipados, los pródigos y los parcialmente incapacitados.
La venta de un piso requiere la plena capacidad de obrar de los contratantes para que la trasmisión sea válida. Y es que, aunque es cierto que la compraventa puede formalizarse en documento privado, lo habitual es que se documente en escritura pública. En este caso, el notario autorizante está obligado a dar fe de que los otorgantes tienen, a su juicio, capacidad para llevar a cabo el negocio jurídico que pretenden. Y pudiendo rechazar el documento de venta, si considera que alguno de los contratantes carece de capacidad.
LA INCAPACITACIÓN DEL VENDEDOR Y LA AUTORIZACIÓN JUDICIAL PARA VENDER
Si la venta no es posible realizarla por carecer el propietario del piso de capacidad, habrá que proceder previamente a su incapacitación. Ésta deberá tramitarse ante el juzgado, al objeto de proteger a quien ya no puede valerse, y a su patrimonio. Ello, designando un tutor entre sus parientes más próximos, para que cuide de esa persona, administre su patrimonio y la represente. La actuación de este tutor, se llevará cabo bajo el control del juez, al que anualmente informará sobre la situación del incapaz. Además, le rendirá cuentas acerca de la administración de sus bienes. En todo caso, conviene tener presente que la Ley 8/2021 que entrará en vigor el 3-09-2021 ha modificado la Ley 1/2000 en cuanto al procedimiento de incapacitación
El tutor, una vez declarada la incapacidad, deberá solicitar autorización judicial para poder vender el piso del incapaz. Este procedimiento se resolverá conforme a lo previsto en la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria. Que también ha sido modificada por la Ley 8/2021 al objeto de abaratar y simplificar dicho trámite. Y en el curso del mismo, debe exponerse en la solicitud que en el juzgado se presente, las razones que hacen necesaria la venta. Ello, justificando que el dinero se destinará al cuidado del incapaz. También será necesario que el tutor concrete los términos de la operación. Y que demuestre que el precio es acorde a mercado, aportando una valoración del piso.
La incapacitación y posterior autorización judicial de venta pueden demorarse en el tiempo. Ello, por la sobrecarga de trabajo que muchos juzgados arrastran. Esta circunstancia podría malograr la venta del piso, si al comprador no se le ofrece una alternativa a corto plazo, que permita formalizar la operación hasta que la autorización judicial de venta llegue. En este sentido, la firma de un contrato de compraventa sujeta a condición suspensiva, será una opción interesante. En esta entrada anterior del blog, explicamos cómo tributan estos contratos sujetos a condición suspensiva.
EL PODER PREVENTIVO CON SUBSISTENCIA DE INCAPACIDAD: UNA ALTERNATIVA INTERESANTE
La venta del piso también podrá llevarse a cabo por un tercero al que el propietario le haya otorgado un poder para formalizar la trasmisión. No obstante, la venta que realice el apoderado, tras la pérdida sobrevenida de facultades del poderdante o su incapacitación, podría carecer de eficacia y anularse. Ello, salvo que el poderdante haya previsto que el poder despliegue sus efectos tras su incapacitación.
La modificación del artículo 1732 del Código Civil, tras la aprobación de la Ley 41/2003, abrió las puertas para otorgar poderes preventivos. En este sentido, hay que tener en cuenta que la Ley 8/2021 ha introducido una regulación específica de los poderes preventivos (art. 256-262 del Código Civil) que entrará en vigor el 3-09-2021. La finalidad de estos poderes preventivos es que el apoderado actúe válidamente en nombre del poderdante, aunque éste pierda sus facultades o sea incapacitado. Y puede conferirse un poder preventivo en sentido estricto, que facultará al apoderado a actuar únicamente si su representado deviene incapaz. O uno con subsistencia de incapacidad, que tendrá efecto desde su otorgamiento, y subsistirá cuando la incapacidad del poderdante se produzca.
Contar con un poder preventivo de un familiar de edad avanzada puede ser muy útil y aconsejable. Ello, dado que permite gestionar su patrimonio, en caso de que sufra una pérdida sobrevenida de facultades, sin tener que acudir al procedimiento de incapacitación judicial. No obstante, es cierto que la resolución judicial que declare la incapacidad del poderdante puede dejar sin efecto el poder. O posteriormente el juzgado, a instancias del tutor del incapaz. Por este motivo por el que es conveniente que el apoderado sea una persona de total confianza del poderdante.