La reactivación del mercado inmobiliario ha propiciado un incremento de los precios y las ventas de inmuebles. Con frecuencia, alcanzado el acuerdo por las partes, la compraventa se formaliza con un documento privado y el pago de una cantidad en concepto de arras. Sin embargo, el uso indebido que en ocasiones se hace de las éstas puede acarrear no pocos problema, motivo por el que antes de la firma del contrato conviene tener algunas cuestiones en cuenta. (Publicado en Idealista)
¿QUÉ SON LAS ARRAS Y QUÉ TIPOS EXISTEN?
Las arras son una garantía, que puede conllevar la entrega de dinero u otra cosa, para asegurar el cumplimiento de una obligación. En la actualidad, son comúnmente utilizadas en la transmisión de inmuebles configurándose como un pacto específico que las partes pueden establecer en el contrato. Por tanto, no son un contrato sino una cláusula que puede introducirse en el contrato de compraventa.
Dada su escasa regulación legal, se han ido perfilando por la doctrina jurisprudencial de los tribunales que, ante la imposibilidad de dar un concepto unitario, han venido distinguiendo tres modalidades: confirmatorias, penales y penitenciales.
Las arras confirmatorias son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. De este modo, se configuran como un anticipo o pago a cuenta del precio. Las arras penales tienen por objeto establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución duplicada en caso de incumplimiento. Constituyen un resarcimiento anticipado que no impide exigir el cumplimiento forzoso de la obligación, es decir, la venta del inmueble. Las arras penitenciales son un medio lícito de desistir las partes del contrato de compraventa mediante la pérdida o restitución doblada.
¿CUÁLES SON LAS ARRAS MÁS UTILIZADAS?
Antes de formalizar la compraventa, sería deseable que quien asesore a los contratantes pueda hacerles ver, atendiendo a las circunstancias concurrentes, si es o no conveniente la entrega de dinero en concepto de arras, y, en caso afirmativo, el tipo de ellas a utilizar. No debemos olvidar que existen alternativas como la promesa de compraventa, la compraventa con pago aplazado, la opción de compra, etc. que también podrían usarse.
No obstante, y de un modo casi inercial e irreflexivo, lo cierto es que la mayoría de las compraventas se documentan con entrega de dinero en concepto de arras penitenciales, es decir, facultando a cualquiera de los contratantes a desistir de la compraventa, perdiendo el comprador la cantidad entregada o devolviéndola por duplicado el vendedor, según establece el artículo 1.454 del Código Civil. No en vano, las arras penitenciales son las únicas que otorgan a las partes la posibilidad de dar marcha atrás, y no garantizan que finalmente la operación se lleve a efecto, motivo por el que no deberían utilizarse si la voluntad de los firmantes es asegurarse de que la compraventa no se malogre.
En todo caso, si finalmente se opta por celebrar la compraventa con la entrega de dinero en concepto arras, es aconsejable que la redacción del contrato la supervise un abogado dado que las entregadas sin mayor especificación se considerarán en principio confirmatorias. Además, según reciente doctrina del Tribunal Supremo, la mera referencia del citado artículo 1.454 en el contrato que se firme no sería suficiente para calificar de penitenciales las arras entregadas, al no acreditarse debidamente que la intención de los contratantes era otorgarse la facultad de desistir de la compraventa, motivo por el que se entendería son confirmatorias.
¿HASTA QUÉ MOMENTO ES POSIBLE DESISTIR DE LA COMPRAVENTA CON ARRAS PENITENCIALES?
Las arras penitenciales, conforme hemos expuesto en la cuestión precedente, otorgan a los contratantes la facultad de desistir de la compraventa, lo que constituye una excepción al principio general que obliga a los firmantes a respetar y cumplir lo pactado en el contrato. No obstante, mediando arras penitenciales en la compraventa de un inmueble, la cuestión que puede suscitarse es hasta qué momento es posible desistir de la operación.
El Tribunal Supremo, en otra reciente e interesante sentencia, aborda la cuestión al resolver un supuesto en el que se pactaron arras penitenciales y diferentes pagos posteriores hasta la firma de la escritura de compraventa. El comprador, tras haber abonado las arras y varios pagos a cuenta del precio, decidió dar marcha atrás asumiendo la pérdida de la cantidad que entregó en concepto de arras, pero solicitando al vendedor la devolución de las restantes cantidades.
Al respecto, considera el Supremo que el momento hasta el que se puede ejercer la facultad de desistimiento, mediando cláusula que establece la entrega de arras penitenciales, se ha de extender hasta la consumación del contrato, esto es, la firma de la escritura pública, ya que las partes no han expresado nada distinto y la entrega del inmueble a la compradora no se ha producido. Por este motivo se estima el recurso y condena al vendedor a la devolución de las cantidades que el comprador le entregó con posterioridad a las arras.
¿CÓMO TRIBUTAN LAS ARRAS?
Para poder determinar su tributación, lo primero que habrá que clarificar es si la compraventa del inmueble en cuestión está sujeta a IVA o al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Si la operación queda sujeta a IVA el comprador abonará las arras más el IVA que corresponda. Por el contrario, de estar sujeta a ITP, se satisfarán las arras sin más al vendedor, debiendo en principio liquidarse el impuesto sobre el total del precio de venta (incluidas éstas) cuando se formalice la escritura de compraventa.
Si la compraventa no llega a producirse, al desistir alguno de los contratantes por haberse pactado arras penitenciales, quien se quede la cantidad que fue entregada en concepto de arras (vendedor) o perciba su importe por duplicado (comprador), deberá declarar dicha cuantía en el IRPF como ganancia que no deriva de un elemento patrimonial. El que desista y pierda tales importes podrá declarar en el IRPF dicha pérdida, e integrarla igualmente en la base imponible general.
Finalmente, conviene recordar que el vendedor que concluya con éxito la compraventa deberá hacer frente al pago de la plusvalía municipal (IIVTNU), y declarar la ganancia obtenida en el IRPF. En caso de que perciba arras y formalice la compraventa en un ejercicio posterior, la ganancia obtenida como consecuencia del precio percibido (incluidas las arras) deberá declararse en el IRPF en el ejercicio fiscal en que la venta del inmueble se realice.