Venta de vivienda habitual: ¿Necesito el consentimiento de mi marido, si el piso es sólo mío?

La vivienda habitual goza de especial protección en nuestro ordenamiento jurídico. No en vano, la Constitución reconoce el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. En el ámbito familiar, existen también ciertos límites a la facultad de disponer sobre los derechos relativos a la vivienda habitual. Si la vivienda es ganancial o se adquirió en proindiviso se requerirá el consentimiento de ambos cónyuges para venderla. Si la vivienda, por el contrario, es privativa de uno de los esposos podría pensarse que la decisión compete a éste. Pero, ¿es posible venderla sin el consentimiento de ambos cónyuges? (Publicado en Idealista - CAF Madrid)

Lo cierto es que la venta de la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, siendo el titular de los mismos únicamente uno de los esposos, requiere el consentimiento de ambos cónyuges, o la autorización judicial, a tenor de lo establecido en el artículo 1.320 del Código Civil. En todo caso, lo primero será determinar si la vivienda que se pretende transmitir es o no la habitual de los cónyuges, cuestión que en algunos casos no resulta fácil dado que no existe una definición precisa en nuestra legislación. Además, debe tenerse en cuenta que el citado precepto legal será aplicable normalmente cuando no exista una situación de crisis matrimonial, pues de lo contrario lo habitual es que entre en juego el artículo 96 relativo al uso de la vivienda en caso de separación o divorcio.

La Dirección General de Registros y Notariado (DGRN), en una reciente resolución, ha abordado la cuestión que nos ocupa trayendo a colación diferentes pronunciamientos judiciales. En este sentido, la citada resolución establece que el artículo 1.320 del Código Civil implica un límite a la libertad de disposición del cónyuge titular exclusivo de la vivienda familiar, que se justifica por la protección de los intereses familiares que la legislación considera superiores a los individuales de cada cónyuge. De esta forma, incide la DGRN, se pretende evitar las consecuencias de la arbitrariedad o mala voluntad de quien ostenta la propiedad exclusiva.

El Tribunal Supremo, en diversos pronunciamientos, ha interpretado el invocado precepto legal como una norma de protección de la vivienda familiar. Una parte de la doctrina, matiza el Tribunal Supremo, considera que en el fondo de la norma se encuentra el principio de igualdad, que se proyecta tanto en el consenso para la elección de la vivienda como en el control de ambos cónyuges para su conservación. De este modo, incide el Tribunal, el consentimiento que debe dar el cónyuge no titular constituye una medida de control, que se presenta como manifestación de voluntad conforme con el negocio jurídico (venta) llevado a cabo por el cónyuge propietario, de tal modo que aquél tolera o concede su aprobación a un acto realizado por éste en el que no es parte. Consentimiento que constituye un requisito de validez del acto de disposición, ya que su ausencia determina la anulabilidad del negocio jurídico en cuestión, concluye el Supremo.

Finalmente, según puntualiza la DGRN, es evidente que atendiendo a la finalidad de tal exigencia legal deben considerarse comprendidos dentro del ámbito de aplicación de la norma, entre otras, tanto las transmisiones gratuitas (donación) como las onerosas (compraventa), aunque la finalidad de la venta fuera obtener el dinerario suficiente para adquirir a continuación otro inmueble más amplio, mejor situado o más conveniente.

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