Publicado en el diario económico CINCO DÍAS, edición de 4-12-2014
Publicado en la web del diario económico CINCO DÍAS
Los propietarios de terrenos en curso de urbanización (o que van a ser urbanizados) tienen, según la Ley del IVA y la jurisprudencia, la condición de empresarios desde el momento en que comiencen a soportar los gastos de urbanización de los mismos. Recientemente, los Tribunales han acotado más si cabe, el concepto de gastos de urbanización, en perjuicio de los contribuyentes.
Comencemos afirmando que es muy importante poder precisar cuál es el impuesto que gravará la compraventa de un terreno en urbanización, si el IVA o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, para evitar tener problemas con Hacienda. Y ello porque es frecuente que en este tipo de operaciones la parte compradora presione en un sentido u otro, para tributar por uno u otro impuesto, dependiendo de su condición de empresario o profesional. Si es empresario, le interesará pagar IVA, que luego se podrá deducir, no incurriendo por este concepto en gasto fiscal alguno. Si es particular, le interesará tributar por Transmisiones Patrimoniales, al ser inferior el tipo impositivo de este impuesto, respecto al de IVA.
Y es aquí donde cobra particular importancia la reciente resolución del TEAC de 23-10-2014, que endurece las condiciones para ser considerado empresario a efectos del IVA. Porque lo que está claro es que, si el que vende el terreno no tiene la consideración de empresario, la operación no estará sujeta al IVA y sí al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, con las consecuencias que hemos visto en el párrafo anterior. Por el contrario, si el vendedor ostenta la consideración de "empresario" la operación quedará sujeta a IVA.
Como hemos dicho, la ley del IVA y la jurisprudencia siempre han entendido que la condición de urbanizador (y por ende, la de empresario), la obtienen los propietarios de los terrenos desde el momento en que comienzan a sufragar los gastos de urbanización. ¿Pero, qué se entiende por gastos de urbanización?
Hasta ahora el TEAC entendía que los gastos de urbanización comprendían no solo los de ejecución material de las obras, para transformar el suelo y dotarlo de los servicios mínimos exigidos, de suministro de agua y electricidad, evacuación de aguas residuales, de vialidad, de parques y jardines etc..., sino también aquellos otros gasto de carácter técnico o administrativo necesarios para la urbanización y generalmente previos al inicio de las obras, siempre que su adquisición se realice con la intención confirmada, por el elementos objetivos, de destinar estos servicios a la actividad urbanizadora (resolución de 20-6-2013).
Sin embargo, la también reciente sentencia del Tribunal Supremo, del pasado 13-3-2014, que ha declarado que "el atribuir la condición de empresario al titular del terreno exige que este asuma el coste de la transformación física del terreno, no siendo suficiente con que satisfaga gastos administrativos" ha obligado al TEAC a cambiar su criterio en la mencionada resolución de 23-10-2014, asumiendo la interpretación del Supremo y negando la condición de empresario a los propietarios que solo hayan satisfecho gastos técnicos o administrativos relacionados con los terrenos de su propiedad. Será necesario por tanto, pagar los propios gastos de transformación física del suelo para ser considerado urbanizador y empresario a efectos de IVA.
En definitiva, un criterio a tener muy en cuenta si se piensa vender un terreno de estas características.