El trascurso de las diferentes etapas de la vida conlleva cambios a los que hay que saber adaptarse. Y no es extraño que con motivo de una herencia uno pueda plantearse una mudanza y cambio de domicilio. Vender la vivienda donde uno resida y utilizar el precio para adjudicarse en exclusiva un bien de la herencia, previo pago de una compensación económica al resto de herederos y extinción del condominio, puede ser una opción. Planteándose la duda si sería posible en tal caso aplicar en el IRPF la exención por reinversión en una vivienda de la que ya soy copropietario.
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿QUÉ REQUISITOS DEBEN DARSE PARA APLICAR LA EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN EL IRPF?
La ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda del contribuyente puede quedar exenta de gravamen en el IRPF. Siempre que el importe obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda. Quedando excluida de tributación únicamente la ganancia que haya sido efectivamente reinvertida. O únicamente una parte proporcional si el importe reinvertido es inferior al obtenido por la venta.
Los requisitos para aplicar la exención por reinversión son diversos. Resultando imprescindible que la reinversión se efectúe en principio en un plazo máximo de dos años. Ya sean posteriores o anteriores a la venta de la anterior vivienda. Por otra parte, el inmueble trasmitido y el adquirido deben tener la consideración de vivienda habitual. Es decir, que constituyan la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de tres años. Debiendo ocupar el contribuyente la nueva vivienda en el plazo máximo de doce meses desde que la adquirió.
¿QUÉ ES UNA COPROPIEDAD Y CÓMO PUEDE EXTINGUIRSE UN CONDOMINIO?
El artículo 392 del Código Civil establece que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa pertenece proindiviso a varias personas. De modo que cada partícipe podrá servirse de la cosa común siempre que disponga de ella conforme a su destino. Y de manera que no perjudique el interés comunitario, ni impida a los copartícipes utilizarla según su derecho. Por tanto, un condominio existe cuando varios titulares comparten la propiedad de un bien.
Del mismo modo, es importante tener presente que el artículo 400 del Código Civil reconoce a los condóminos la posibilidad de pedir la división de la cosa común. Dado que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. La extinción del condominio comportará generalmente la adjudicación del bien a uno de los condueños a cambio de que este entregue una compensación al resto. Y puede estar motivado por un divorcio, una herencia, etc.
¿PUEDO APLICAR LA EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN EL IRPF SI ADQUIERO UNA PARTE DE UNA VIVIENDA DE LA QUE YA SOY COPROPIETARIO?
La cuestión que abordamos fue objeto de análisis por la Dirección General de Tributos con ocasión de la consulta formulada por un contribuyente. En la que trasladaba sus inquietudes acerca de la posible aplicación en el IRPF de la exención por reinversión en vivienda habitual. En caso de que el precio obtenido por la venta de su vivienda habitual lo destinase a adquirir una parte de otra vivienda de la que ya era copropietario. Y a la que tenía intención de mudarse para fijar en la misma su vivienda permanente.
Lo cierto es que el consultante era propietario de una octava parte de un inmueble que adquirió por herencia junto a otros herederos. Y pretendía adjudicarse el resto de la vivienda previa extinción del condominio. Siendo su intención utilizar el dinero procedente de la venta de su anterior vivienda habitual para compensar económicamente al resto de copropietarios. Al objeto de aplicar en el IRPF la exención por reinversión en vivienda habitual.
El artículo 41 del RD 439/2007 establece, según recuerda Tributos, que podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente. Cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando el importe reinvertido sea inferior al obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial efectivamente invertida.
Por todo ello, concluye Tributos, si el consultante cumple con los requisitos establecidos en la normativa podrá acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual. Por la parte del dinero obtenido en la venta de su anterior vivienda que reinvierta en la adquisición de la cuota indivisa de la nueva vivienda habitual, de la cual ya es titular de una octava parte. Debiendo efectuarse la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de enajenación.
En todo caso, es evidente que estamos ante una cuestión compleja que es conveniente que un profesional especializado analice pormenorizadamente. Teniendo en cuenta las circunstancias y particularidades del supuesto en cuestión. Motivo por el que no dude en consultarnos si le surgen interrogantes con relación a esta u otras cuestiones.