La compraventa de viviendas en España ha descendido durante el primer trimestre del año 2026 si comparamos las cifras con las del año anterior. Por lo general, estas operaciones inmobiliarias suelen documentarse con la firma de un contrato privado y la entrega de una cantidad en concepto de arras. No obstante, un porcentaje no desdeñable de las operaciones que inicialmente se firman no acaban materializándose por causas diversas. Por ello es importante saber cómo debe tributar el comprador si pierde las arras o el vendedor si se las queda sin llegar a trasmitir su propiedad.
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿QUÉ SON LAS ARRAS Y QÚE TIPOS EXISTEN?
Las arras son una garantía para asegurar el cumplimiento de una obligación, que puede consistir en la entrega de dinero u otra cosa. Lo cierto es que son comúnmente utilizadas en la transmisión de inmuebles. Configurándose como un pacto específico que las partes pueden establecer en el contrato. Por tanto, no son un contrato sino una cláusula que puede introducirse en el contrato de compraventa.
La doctrina jurisprudencial ha venido distinguiendo tres modalidades de arras: confirmatorias, penales y penitenciales. Las arras confirmatorias constituyendo una señal o prueba de la celebración de un contrato. Las arras penales tienen por objeto establecer una garantía del cumplimiento del contrato. Y constituyen un resarcimiento anticipado que no impide exigir el cumplimiento forzoso de la venta del inmueble. Las arras penitenciales son un medio lícito de desistir las partes del contrato de compraventa mediante la pérdida o restitución doblada. Siendo estas últimas las que se utilizan con más frecuencia.
¿POR QUÉ NO DEBO ENTREGAR UNAS ARRAS PARA LA COMPRA DE UN PISO SIN TENER EN CUENTA EL VALOR DE REFERENCIA DEL INMUEBLE?
Son diversas las circunstancias que pueden motivar que no se materialice la venta de un piso, tras haber documentado la operación con la firma de un contrato y entrega de arras penitenciales. La más frecuente es que se deniegue al comprador la financiación bancaria que necesita para llevar a cabo la operación. Aunque pueden producirse también contingencias de carácter personal, familiar o laboral que hagan cambiar de opinión a cualquiera de las partes. Tales como una enfermedad, un fallecimiento o un despido.
Tampoco hay que olvidar que la tributación es un condicionante que influye notablemente a la hora de llevar a cabo cualquier operación. En este sentido, la entrada en vigor el pasado 1-1-2022 del nuevo valor de referencia puede suponer un incremento sustancial del coste fiscal de una compraventa. Y ello, en lo que se refiere al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) cuyo pago deberá asumir el comprador. Dado que el adquirente queda obligado a tributar conforme al valor de referencia que se haya asignado al inmueble, salvo que sea inferior al escriturado. Y ello, aunque el precio que pague por la vivienda sea inferior.
Por ello, es conveniente antes de firmar el contrato privado y entregar las arras informarse de cuál es el valor de referencia del inmueble que se quiere adquirir. Al objeto de verificar si dicho valor es superior al precio de venta acordado. Y valorar si ese posible sobrecoste fiscal se puede o no asumir por el adquirente. Pues de lo contrario, la operación puede malograse con la consiguiente pérdida de la vivienda, y del dinero que el adquirente entregó en concepto de arras. Otra alternativa será hacer frente al incremento, si financieramente dicha opción es viable, e impugnar a posteriori el valor de referencia. Circunstancia que abordamos en un anterior artículo de nuestro blog.
¿CÓMO DECLARAR EN EL IRPF LA PÉRDIDA DE LAS ARRAS O SU RECEPCIÓN SI FINALMENTE NO SE VENDE EL PISO?
Las consecuencias fiscales en el IRPF que conlleva la entrega de dinero en concepto de arras para la compra de un piso dependerán de las circunstancias. En función de que se produzca o no finalmente la trasmisión del inmueble. Teniendo en cuenta que las arras penitenciales son las que mayoritariamente se utilizan al formalizar la compraventa de un piso en documento privado. Y conforme dispone el artículo 1454 del Código Civil cabe la posibilidad de que cualquiera de las partes rescinda el contrato asumiendo la pérdida de las arras o su devolución por duplicado.
El supuesto que abordamos en el presente comentario ha sido objeto de análisis por la Dirección General de Tributos en diferentes consultas que han ido planteando diversos contribuyentes. Para clarificar qué tratamiento fiscal debe darse en el IRPF a las arras en caso de que finalmente no se materialice la compraventa de la vivienda, por causa imputable al comprador. Pues en tal caso, el comprador pierde el dinero que entregó en concepto de arras y el vendedor hace suyo ese dinero sin llegar a vender su propiedad.
En este sentido, Tributos viene manteniendo el criterio que la pérdida de arras o señal constituye una variación en el valor del patrimonio del contribuyente (pérdida patrimonial) que no deriva de la transmisión de un elemento patrimonial. Pérdida patrimonial que, desde su consideración como renta general, procederá integrar en la base imponible general. Debiendo imputarse dicha pérdida en el momento en el que según lo previsto en el contrato se produzca la pérdida del dinero por el comprador. No pudiendo considerarse como pérdida, según sostiene Tributos, los honorarios que en su caso se hayan satisfecho a la inmobiliaria que intermedió.
Por otra parte, recuerda Tributos, si la transmisión no llega a efectuarse por causa imputable al comprador, las cantidades percibidas por el vendedor en concepto de arras se calificarán como ganancia patrimonial y se imputarán al periodo impositivo en que éste las haga suyas según lo previsto en el contrato. En todo caso, cuestión que es muy importante, al no derivar dicha ganancia patrimonial de una transmisión formará parte de la renta general. Por ello, deberá integrarse en la base imponible general y no en la base del ahorro.
De este modo, la problemática planteada debe ser analizada según las circunstancias del caso, y teniendo en cuenta las particularidades concretas de la operación. De este modo, siempre será aconsejable que un profesional especializado valore con detalle las implicaciones fiscales del asunto para abordar la cuestión de la mejor manera. Por ello, no dude en consultarnos si le surgen interrogantes con relación a esta u otras cuestiones.