La fiscalidad inmobiliaria genera una importante recaudación al Fisco y por ello no está exenta de controversia. Por lo general, la tributación que se devenga en la transmisión de un inmueble es la que suscita buena parte de las discrepancias entre los contribuyentes y Hacienda. Aunque no es la única disputa que existe en este ámbito. No en vano, el Tribunal Supremo ha clarificado en reciente sentencia el valor por el que debe tributar en AJD una declaración de obra nueva, si la escritura se firma años después de finalizar la construcción.
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿QUÉ ES UNA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA?
La declaración de obra nueva es un trámite que se documenta en escritura pública ante notario, y que tiene por objeto dejar constancia en el registro de la propiedad de las modificaciones y cambios realizados en una parcela. Pudiendo llevar a cabo dicho trámite tanto los promotores inmobiliarios o constructoras que edifican viviendas para alquilar o vender. Y los propietarios de terrenos que desean edificar una vivienda para su propio uso.
Con carácter general es posible distinguir tres tipos de escrituras de declaración de obra nueva. La de obra nueva en construcción, obra nueva terminada y la de obra nueva antigua. Siendo la primera de ellas la que se formaliza en muchos casos por solicitarla el banco que concederá la hipoteca, para dejar constancia de que una obra está en construcción. La de obra nueva terminada, por el contrario, es imprescindible para la contratación de los suministros básicos (luz, agua, etc.). Y la de obra nueva antigua posibilita el acceso al registro de propiedades que no están inscrita.
¿QUÉ GASTOS E IMPUESTOS CONLLEVA LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA?
Para inscribir en el registro una declaración de obra nueva es necesario formalizarla en escritura pública ante notario. Debiendo contar para ello con diversa documentación que variará en función del tipo de declaración de obra nueva que se pretenda. De este modo, la obra nueva en construcción requerirá contar al menos con licencia de obra y un certificado de dirección facultativa. Y la obra nueva terminada con el certificado de final de obra y la licencia de primera ocupación, entre otros. Motivo por el que será necesario contratar un arquitecto y asumir los gastos notariales y registrales.
Por otra parte, aunque la declaración de obra nueva no presupone la transmisión de un bien, si constituye un hecho imponible del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Y ello, en virtud de lo establecido en el artículo 31.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993. Debiendo tomarse como base el valor real de coste de la obra nueva que se declare, según prevé el artículo 70.1 del Real Decreto 828/1995. Lo que ha venido planteando indudables problemas interpretativos ante la inexistencia de un precepto legal que establezca cómo debe calcularse. Y pudiendo oscilar el tipo impositivo entre un 0,5% y 2% en función de cada Comunidad Autónoma.
¿POR QUE VALOR DEBO TRIBUTAR EN AJD UNA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA SI FIRMO LA ESCRITURA AÑOS DESPUÉS DE FINALIZAR LA CONSTRUCCIÓN?
La cuestión que abordamos ha sido objeto de reciente análisis por el Tribunal Supremo con ocasión del recurso de casación interpuesto por el Gobierno Balear contra la sentencia del Tribunal Superior de Justicia que dio la razón al contribuyente. Procedimiento en el que se discutía en síntesis la determinación y cuantificación de la base imponible del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Y ello, con ocasión del otorgamiento de una escritura de declaración de obra nueva que se firmó ante notario habiendo trascurrido 55 años desde que la obra en cuestión se materializó.
Lo cierto es que en el presente caso el contribuyente autoliquidó el AJD tomando como base el valor real de la obra realizada en el año 1962. Habiendo iniciado posteriormente la Agencia Tributaria de las Islas Baleares una comprobación de valores de la que resultó una actualización de la base imponible que multiplicó por siete el valor que había tomado como base el contribuyente. Que impugnó la liquidación ante el TEAR y obtuvo una resolución favorable a sus pretensiones, que tiempo después fue confirmada por el Tribunal Superior de Justicia.
El Tribunal Supremo recuerda que el RD 828/1995 en su artículo 70.1 solo contempla y se refiere al coste real de la obra a los efectos de la cuantificación de la base imponible. Por ello, a diferencia de lo que pretende la Hacienda autonómica, solo debe atenderse al importe efectivamente satisfecho por ese concepto. Dado que la normativa no hace referencia alguna al valor de mercado, ni prevé la aplicación de criterios monetarios o de actualización de ningún tipo. Para el caso de que exista una diferencia temporal relevante entre el momento de la realización de la obra y la escritura de declaración de obra nueva.
En definitiva, reitera la Sala, el valor real de lo edificado no puede conducir a la valoración del inmueble como resultado final de la obra nueva. Lo que se tiene que valorar es su coste de ejecución, que no tiene por qué coincidir con el valor del inmueble terminado sobre el que influyen otros aspectos ajenos y añadidos a ese coste. Como puede ser su situación, el beneficio industrial, o la tributación indirecta a la que sea sometido. Tampoco el precio de su transmisión puede tomarse en consideración a estos efectos, dado que no es ese el hecho imponible sometido a tributación. Sino el mero reflejo en el documento notarial del coste de la obra nueva.
Por todo ello, el Tribunal Supremo fija doctrina al respecto estableciendo que la base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva viene constituida por el valor real del coste de la obra nueva que se declare. Y ello, independientemente del día en que se formalice la escritura pública, que es el momento de devengo del impuesto, y el día que finalizó la construcción que se documenta. Sin que sea posible aplicar coeficientes de actualización monetaria cuando el devengo se produce en un momento muy posterior a la construcción del inmueble.
Finalmente, es importante resaltar que el criterio establecido abre la posibilidad de solicitar la rectificación de aquellas autoliquidaciones de AJD que no se encuentren prescritas. Y en las que se haya podido tomar como base un valor superior al que efectivamente se desembolsó para ejecutar la construcción. Al objeto de intentar recuperar los importes indebidamente tributados. Debiendo contar para ello con una prueba solida que demuestre cuál fue el coste real de la obra.
En todo caso, es evidente que estamos ante una cuestión que habrá que analizar pormenorizadamente con un profesional especializado. Teniendo en cuenta las circunstancias y particularidades del supuesto en cuestión. Motivo por el que no dude en consultarnos si le surgen interrogantes con relación a esta u otras cuestiones.