La propiedad horizontal hizo su irrupción en nuestro ordenamiento jurídico como una modalidad de la comunidad de bienes. No en vano, dicho régimen conlleva la titularidad privativa de un inmueble, así como la compartida de ciertos elementos comunes. E implica la asunción de decisiones mediante acuerdo de la mayoría de los copropietarios. No obstante, no es raro que algún vecino pueda actuar también por su cuenta y riesgo. (Publicado en idealista)
¿CUÁLES SON LOS ELEMENTOS COMUNES DE UN EDIFICIO?
Los elementos comunes de un edificio, según dispone el artículo 396 del Código Civil, son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute. Y, entre ellos, se encuentran las fachadas, terrazas, balcones, cubiertas, escaleras, porterías, patios, ascensores, entre otros muchos. En todo caso, a la detallada descripción que realiza el citado precepto citado, pueden incorporarse otros elementos comunes. Y ello, en función de las características que presente cada edificio, y siempre que consten en el título constitutivo de la propiedad horizontal.
El mantenimiento de los elementos comunes del edificio corresponde a todos los copropietarios. No en vano, la realización de obras para la adecuada conservación de los servicios e instalaciones comunes no requerirá acuerdo previo de la Junta de propietarios. Y tendrá carácter obligatorio, por lo que no cabrá oponerse a la realización de tales reparaciones. Ello, con independencia de que sean solicitadas por algunos vecinos o impuestas por la Administración Pública.
¿ES POSIBLE MODIFICAR UN ELEMENTO COMÚN?
En principio la modificación de un elemento común de un edificio es posible. Ello, a pesar de que ninguno de los copropietarios puede realizar alteraciones en la cosa común sin el consentimiento de los demás, aunque tales cambios pudieran reportar ventajas para todos los condóminos. Por ello, cualquier alteración de un elemento común deberá acordarse por la Junta de Propietarios con la mayoría legalmente exigida.
El cerramiento de una terraza es una actuación sobre elementos comunes relativamente frecuente. Anteriormente, exigía el acuerdo unánime de todos los copropietarios. No obstante, en la actualidad, y tras la reforma llevada a cabo por Ley 8/2013, requiere el voto favorable de los 3/5 de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, así como la autorización administrativa del organismo correspondiente, y el consentimiento de los propietarios afectados.
¿PUEDO EXIGIR A MI VECINO QUE REPONGA EL MURO DE SU VIVIENDA QUE RETIRÓ PARA ANEXIONAR SU TERRAZA?
La cuestión que en el presente apartado se plantea ha sido recientemente resuelta por el Tribunal Supremo. Y ello con ocasión de la demanda que uno de los copropietarios interpuso contra otro vecino, por instalar, sin la debida autorización, un cerramiento de PVC, y eliminar, además, la pared preexistente de la terraza. Frente a este argumento, el demandado esgrimió, entre otros motivos, que el demandante carecía de legitimación, y actuaba contra el parecer del resto de vecinos.
El Supremo, no obstante, reconoce al demandante el derecho a ejercitar acciones que competen a la comunidad de vecinos. Ello, siempre que actúe en beneficios de todos los copropietarios, y en defensa del interés sobre los elementos comunes. La Sala, a su vez, entiende que, en este caso, se dio autorización al cierre de la terraza, pero no a la demolición de los muros de cierre de la vivienda. Por este motivo, condena a la demandada a reponer los muros que demolió para anexionar vivienda y terraza.
Estamos ante una interesante doctrina, que puede afectar a muchas comunidades de propietarios, siendo conveniente ponerse en manos de un abogado especializado en la materia, caso de que quisiera iniciarse una reclamación por esta vía.