Comentamos para idealista.com esta importante sentencia del Tribunal Supremo
Es frecuente que un local comercial pueda arrendarse para un negocio de hostelería. En tal caso, el bajo deberá tener una salida de humos que permita al inquilino instalar las cocinas del futuro bar o restaurante. El problema surge cuando el local no dispone de dicha dotación y hay que pedir autorización a la comunidad de vecinos a tal efecto. El Tribunal Supremo en reciente sentencia clarifica si las obras de instalación de salida de humos en un local requieren la autorización unánime de los vecinos.
La reforma introducida por la Ley 8/2013 en la Ley de Propiedad Horizontal contribuyó a flexibilizar la adopción de acuerdos para la realización de obras en las comunidades de vecinos al objeto de que las reticencias de un propietario no supusieran un obstáculo. No obstante, cualquier modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal sigue requiriendo el acuerdo unánime de todos los vecinos.
En el supuesto enjuiciado se interpuso demanda por el propietario de un local comercial contra la comunidad de vecinos solicitando la nulidad del acuerdo adoptado por la junta celebrada el 15-06-2010 por el que no se le autoriza a realizar las obras proyectadas con la finalidad de instalar tubos de extracción de humos. La solicitud de autorización de obras, a tenor del dictamen pericial aportado, planteaba dos posibles opciones: (1) utilizar el interior de la antigua chimenea de la caldera en desuso para instalar en su interior el tubo de extracción de humos, o (2) que el tubo de extracción discurriera por el exterior del patio interior de la finca de manera similar a otras canalizaciones ya existentes. Desestimada la demanda en primera instancia, por la Audiencia Provincial se estimó en parte el recurso presentado por el demandante por entender debió prosperar la primera alternativa técnica planteada por el solicitante, motivo por el que se anuló en ese aspecto el acuerdo impugnado. Frente a dicho pronunciamiento la comunidad interpuso recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
Los motivos en base a los cuales argumenta su recurso la comunidad de propietarios, en síntesis, redundan en la existencia de una modificación del título constitutivo por la constitución de una servidumbre en un elemento común (chimenea), que el acuerdo precisa por tanto la unanimidad de todos los vecinos, así como que la servidumbre impuesta sobre elementos comunes se hace en perjuicio del resto de vecinos.
El Tribunal Supremo señala, partiendo de la exigencia de unanimidad en los acuerdos que conllevan modificación de elementos comunes, que esa doctrina general ha de ser matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales, en los que la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia en aras a evitar que la aplicación rigurosa de la Ley impida a los titulares y arrendatarios de locales explotar su negocio. Al amparo de la falta de unanimidad de los propietarios se pretendía en muchos casos impedir la aplicación de la norma que autorizaba la realización de determinadas obras recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, por considerar que la exigencia del consentimiento unánime es una norma de derecho necesario que no puede ser modificada por la voluntad de los particulares.
La reciente jurisprudencia, señala el Tribunal, ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario.
En el presente caso, concluye el Supremo, aun teniendo en cuenta los razonamientos que se esgrimen en la sentencia recurrida a favor de la opción segunda presentada por el demandante, lo cierto es que su realización comporta la constitución de una servidumbre sobre un elemento común que determina la exclusión de su uso por los restantes propietarios, motivo por el que debe estimarse el recurso planteado por la comunidad de vecinos.
En todo caso, si le surgen interrogantes en relación a esta cuestión, no dude en consultarnos si le surgen interrogantes en relación a estas cuestiones.