Los motivos por los que uno pueda decidir vender su vivienda son muy variados. En todo caso, la fiscalidad de la operación será siempre un factor importante a tener en cuenta. Para evitar sorpresas y conocer de antemano los costes fiscales de la transmisión. Si se cumplen ciertos requisitos el vendedor podrá eludir la tributación de dicha venta en el IRPF aplicando la exención por reinversión en vivienda. Aunque no siempre el que vende tiene a priori intención de destinar la ganancia para comprar una nueva vivienda. No obstante, si finalmente se adquiere una nueva casa, es bueno saber si puedo solicitar a Hacienda la aplicación de la exención por reinversión en el IRPF si no lo hice cuando vendí mi piso.
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿CÓMO DEBO TRIBUTAR EN EL IRPF POR LA VENTA DE UNA VIVIENDA?
El precio obtenido por la venta de una vivienda está sujeto al pago del IRPF. Y la cantidad recibida por el vendedor constituirá una ganancia o pérdida patrimonial. Que se pone de manifiesto como consecuencia de la variación que se produzca en el valor del patrimonio del contribuyente. Debiendo determinarse tal variación por la diferencia entre los valores de adquisición y trasmisión del citado inmueble.
Para determinar la ganancia resultante de la venta sobre la que habrá que tributar es importante tener en cuenta que al valor de adquisición podrás sumar los gastos inherentes a la compra. Esto es, los impuestos pagados, gastos de notaría y registro, comisión de la inmobiliaria, así como las reformas o mejoras realizadas en el inmueble. Y el valor de transmisión, por su parte, se minorará en el importe de los gastos relacionados con la venta del inmueble.
Finalmente, respecto a las reformas o mejoras que hayan podido realizarse en la vivienda que se trasmite, conviene tener presente que la Agencia Tributaria mantiene actualmente un criterio restrictivo. No en vano, Hacienda considera que las mejoras o inversiones si que podrán computarse como mayor valor de adquisición a la hora de determinar la ganancia que resulte tras la venta. Pero, por el contrario, no considera posible incluir a tal efecto los gastos de conservación y reparación realizados.
¿CÓMO PUEDO APLICAR EN EL IRPF LA EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN VIVIENDA?
La ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda del contribuyente puede quedar exenta de gravamen en el IRPF. Siempre que el importe obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda. Quedando excluida de tributación únicamente la ganancia que haya sido efectivamente reinvertida. O únicamente una parte proporcional si el importe reinvertido es inferior al obtenido por la venta.
Los requisitos para aplicar la exención por reinversión son diversos. Resultando imprescindible que la reinversión se efectúe en principio en un plazo máximo de dos años. Ya sean posteriores o anteriores a la venta de la anterior vivienda. Por otra parte, el inmueble trasmitido y el adquirido deben tener la consideración de vivienda habitual. Es decir, que constituyan la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de tres años. Debiendo ocupar el contribuyente la nueva vivienda en el plazo máximo de doce meses desde que la adquirió.
En todo caso, la aplicación de la exención no opera automáticamente, sino que el propio contribuyente ha de manifestar su voluntad de acogerse a la misma. Y en principio debe hacerlo al tiempo que presente la declaración del IRPF del ejercicio en el que se produjo la venta de la que era su vivienda habitual. De este modo, el contribuyente deberá hacer constar en la declaración del ejercicio en el que obtenga la ganancia patrimonial su intención de reinvertirla, cumplimentando el apartado correspondiente.
¿PUEDO APLICAR AHORA LA EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN VIVIENDA SI NO LA HICE CONSTAR EN MI DECLARACIÓN DEL IRPF CUANDO VENDÍ MI PISO?
La cuestión que abordamos ha sido objeto de mucha litigiosidad entre los contribuyentes y la Agencia Tributaria. En este sentido, no es extraño que tras la venta de su vivienda muchos contribuyentes decidan no aplicar la exención por reinversión en su declaración. Por qué no tienen a priori intención de adquirir una nueva residencia o considerar que no podrán comprarla en los plazos establecidos para aplicar dicha exención. No obstante, si finalmente la adquieren y cumplen los requisitos, es lógico que pretendan aplicar la exención por reinversión a posteriori.
Lo cierto es que el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) tuvo ocasión de pronunciarse sobre esta cuestión recientemente. Con motivo del procedimiento de rectificación iniciado por un contribuyente. Que inicialmente no hizo constar en su declaración del IRPF 2018 que aplicaría la exención por reinversión en vivienda. No en vano, tributó en dicho ejercicio por la ganancia obtenida tras la venta. Pero posteriormente adquirió una nueva vivienda cumpliendo los requisitos establecidos. Motivo por el que pretendía aplicar dos años después dicho beneficio fiscal.
La Agencia Tributaria le denegó dicha posibilidad y desestimo la solicitud de rectificación por la que pretendía aplicar en el IRPF la citada exención por reinversión en vivienda. Y ello en base a lo establecido en el artículo 119.3 de la Ley 58/2003 General Tributaria (LGT). Que establece que “las opciones que según la normativa tributaria se deban ejercitar, solicitar o renunciar con la presentación de una declaración no podrán rectificarse con posterioridad a ese momento…”.
En este sentido, la Agencia Tributaria ha venido manteniendo que la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF constituía una opción tributaria. Por virtud de la cual los contribuyentes podían acogerse a dicha exención de la ganancia patrimonial obtenida tras la venta de su vivienda. Pero si estos habían optado por la tributación de dicha ganancia, no era posible cambiar la opción solicitando su exención en un ejercicio posterior al que se produjo la venta. Como parece ser ocurre en el caso que nos ocupa.
El TEAC considera que dos son los elementos fundamentales que permiten delimitar las opciones tributarias del citado artículo 119.3 LGT, frente a otros supuestos ajenos a dicho precepto. Uno de carácter objetivo, consistente en la conformación por la norma tributaria de una alternativa de elección entre regímenes jurídicos tributarios diferentes y excluyentes. Y otro, de carácter volitivo, consistente en el acto libre, de voluntad del contribuyente, reflejado en su declaración o autoliquidación.
Por ello, concluye el TEAC, la aplicación de la exención por reinversión de la ganancia obtenida con la venta de la vivienda habitual es un derecho del contribuyente, y no una opción tributaria (art. 119.3 LGT). Toda vez que no reúne los elementos fundamentales que el Tribunal Supremo ha establecido para delimitar las opciones tributarias. Pues, en esencia, no implica que se conceda por la norma tributaria una alternativa de elección entre regímenes jurídicos tributarios diferentes y excluyentes.
De este modo, el TEAC unifica criterio y señala que la posibilidad de acoger la ganancia de patrimonio obtenida con la transmisión de la vivienda habitual a la exención por reinversión en otra vivienda habitual no es una opción sino un derecho del contribuyente. Que éste podrá ejercitar con la presentación de la declaración-autoliquidación del IRPF del año en que esa ganancia de patrimonio se ha obtenido. O con posterioridad a ese momento instando la rectificación de la declaración-autoliquidación inicialmente presentada de dicho año.
El establecimiento de dicho criterio permite a muchos contribuyentes valorar la posibilidad de aplicar ahora la exención por reinversión que no disfrutaron. En todo caso, es evidente que la cuestión que tratamos es compleja y por ello será conveniente que un profesional especializado pueda analizar el caso, teniendo en cuenta las circunstancias particulares del asunto. Motivo por el que no dude en consultarnos si le surgen interrogantes con relación a esta u otras cuestiones.