La compra de una vivienda es una operación que tiene una gran trascendencia personal y económica para el adquirente. Por ello, es conveniente que revise la fiscalidad de la transacción, los gastos asociados y demás cantidades pendientes. No en vano, las deudas por el IBI de la vivienda que arrastre el vendedor puede acabar asumiéndolas el comprador. El Tribunal Supremo ha clarificado si el comprador declarado responsable del pago del IBI pendiente puede impugnar el valor catastral al plantear recurso.
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿QUÉ RESPONSABILIDAD TIENE EL COMPRADOR DE UN PISO RESPECTO AL IBI PENDIENTE DE PAGO?
El artículo 78 de la Ley 58/2003 prevé un mecanismo para garantizar el cobro de deudas tributarias conocido como hipoteca legal tácita. Que está vinculada al cobro del IBI, al ser aplicable sobre los bienes que el tributo insatisfecho grava. Y, en cuya virtud, el comprador de un piso responderá del pago del IBI impagado por el vendedor. Pudiendo el Ayuntamiento exigirle el IBI del año en curso y el inmediato anterior.
No obstante, la responsabilidad del comprador puede extenderse también a todos los ejercicios del IBI no prescritos. Lo cierto es que el artículo 79 de la Ley 58/2003 establece como garantía para el cobro de tributos el derecho de afección. Que está igualmente previsto en el artículo 64 de la Ley de Haciendas Locales. De manera que el adquirente de un inmueble responderá subsidiariamente del pago del IBI pendiente, quedando la vivienda afecta a dicho pago.
¿PUEDE EL AYUNTAMIENTO DECLARAR RESPONSABLE DEL IBI PENDIENTE AL ADQUIRENTE EN TODO CASO?
La Ley 58/2003 prevé que junto al deudor puedan configurarse a otras personas como responsables solidarios o subsidiarios. Y el artículo 43.1d de dicho texto legal dispone que los adquirentes de bienes afectos al pago de la deuda tributaria, en los términos del artículo 79, serán considerados responsables subsidiarios. Alcanzando en principio dicha responsabilidad a la totalidad de la deuda tributaria exigida en período voluntario.
Para que el Ayuntamiento pueda declarar al adquirente del inmueble responsable subsidiario del IBI pendiente, tendrá que seguir los trámites previstos en el artículo 174 de la Ley 58/2003. Y declarar fallidos previamente a los sujetos pasivos del IBI anteriores. Tras constatar que estos carecen de bienes suficientes para hacer frente a la deuda tributaria pendiente. Notificando posteriormente al adquirente el acuerdo de declaración de responsabilidad.
Frente al citado acuerdo podrá el responsable formular reclamación o recurso. E impugnar tanto el presupuesto de hecho habilitante de la responsabilidad, como las liquidaciones que se le derivan y alcanzan dicho presupuesto. Y ello en virtud de lo establecido en el artículo 174.5 de la Ley 58/2003. Surgiendo en estos casos la duda de si es o no posible aprovechar dicho trámite para impugnar también el valor catastral del inmueble.
¿PUEDO IMPUGNAR EL VALOR CATASTRAL DEL PISO AL RECURRIR EL ACUERDO DE RESPONSABILIDAD POR EL IBI PENDIENTE?
La cuestión que abordamos en este apartado ha sido objeto de análisis por el Tribunal Supremo. Con ocasión del recurso presentado contra el acuerdo de declaración de responsabilidad subsidiaria que se notificó a un contribuyente. En el que se le exigía, ex artículo 64 de la Ley de Haciendas Locales, el pago del IBI que el anterior titular del piso dejó pendiente. Y que el responsable recurrió por no estar conforme, impugnando a su vez el valor catastral del inmueble.
La discusión objeto de esta litis versa sobre las opciones de impugnación que tiene el declarado responsable tributario del IBI pendiente. Para clarificar si en el recurso interpuesto contra el acuerdo de responsabilidad, es posible también impugnar el valor catastral del piso. Que conforma la base imponible de la liquidación del IBI cuya responsabilidad se le deriva. Y ello, al amparo de las facultades impugnatorias recogidas en el artículo 174.5 de la Ley 58/2003.
Lo cierto es que contra el acuerdo de responsabilidad se formuló recurso, en el que en síntesis se invocó la incorrección del valor catastral del inmueble. Al no haberse valorado su estado de conservación como ruinoso o regular. Aportando el contribuyente un informe de valoración que utilizó previamente para pedir a Catastro la revisión del valor catastral. Solicitud que no había sido resuelta todavía al tiempo de la interposición del recurso.
El Supremo recuerda la jurisprudencia de la Sala en relación a la posible impugnación del valor catastral de un inmueble al recurrir liquidaciones del IBI. Y reitera que como norma general no cabe impugnar actos catastrales con ocasión de un recurso dirigido contras actos tributarios. Salvo que concurran circunstancias excepcionales como la falta de notificación individual de los valores catastrales a sus destinatarios.
El recurrente esgrime dichas circunstancias excepcionales por considerar que desconocía la valoración catastral del inmueble cuando fue declarado responsable. No obstante, el cambio de titular no obliga a notificar nuevamente los valores catastrales. Y, por tanto, no concurre circunstancia excepcional cuando se declara al adquirente responsable subsidiario. En relación a las deudas del IBI pendiente de pago del anterior titular.
Por todo ello, concluye la Sala, el declarado responsable puede discutir el valor catastral del inmueble, al impugnar la declaración de responsabilidad por deudas de IBI. Siempre y cuando concurran circunstancias excepcionales sobrevenidas. Entre las que no se encuentran la declaración de responsabilidad subsidiaria. Motivo por el que se desestima en este caso el recurso de casación formulado por el contribuyente.
No obstante, estamos ante una problemática que debe ser analizada caso por caso. ¡Consúltenos!