La necesidad de que un perito de la Administración visite el inmueble, sigue siendo un tema polémico, en materia de comprobación de valores. Se trata de una cuestión que en breve resolverá el Tribunal Supremo. Pero, hasta que ello ocurra, son varios los Tribunales que están definiendo los supuestos en los que tal visita resulta imprescindible. Ejemplo de ello es una sentencia del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Castilla La Mancha. Esta resolución aclara si dicha visita es necesaria, cuando hay discusión sobre la superficie del inmueble. (Publicado en Idealista)
LA VISITA DEL PERITO AL INMUEBLE ¿ES SIEMPRE OBLIGATORIA?
Desde hace años, el Tribunal Supremo considera necesaria la visita del perito al inmueble. Sin embargo, dicha visita puede eludirse en algunos casos.
Estamos ante una cuestión que decidirá en breve el Supremo. En concreto, resolverá “en qué supuestos se encontraría justificado y no perjudicaría la correcta motivación de la valoración administrativa de un inmueble que el perito de la Administración no visitase el mismo para individualizar la valoración realizada”. Y ello, de acuerdo con el Auto de fecha 6-3-2020, por el que se admite un recurso de casación para decidir esta cuestión.
Hasta que dicha aclaración se produzca, el criterio de los Tribunales es claro. La visita únicamente no es obligatoria, cuando en la valoración no se vaya a tener en cuenta circunstancias como el estado de conservación, calidades, materiales de construcción, etc. No obstante, será la administración la que deba justificar por qué en el caso concreto, no es preciso realizar la visita del perito, atendiendo a las características del inmueble.
Esto ocurre, por ejemplo, cuando se valoran terrenos sin construcción, garajes, o trasteros. En estos casos la Administración debe justificar que la visita no es necesaria. Y es el propio contribuyente el que deberá demostrar la necesidad de tal visita, identificando las circunstancias específicas del inmueble, no tenidas en cuenta en la valoración.
CUANDO HAY DISCREPANCIA ENTRE LA SUPERFICIE DEL INMUEBLE QUE CONSTA EN CATASTRO, Y EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Recientemente, el TSJ de Castilla La Mancha se ha referido a la obligatoriedad de la visita del perito. Y ello, para el caso de que existan discrepancias en la superficie del inmueble objeto de valoración.
En el caso planteado ante el TSJ, la Administración valoró el inmueble con un dictamen de peritos (artículo 57.1.e, LGT). Y el perito, que no visitó el inmueble. Ni por tanto llevó a cabo su medición. Se basó en la superficie obrante en las bases de datos catastrales, que era de 296 m2. Sin embargo, el contribuyente alegó que, de acuerdo con la escritura, y los datos incluidos en el Registro de la Propiedad, la superficie del inmueble era de 274,07 m2. Por ello, consideró la valoración administrativa errónea, por computar una superficie mayor a la realmente existente.
La Administración se defendió afirmando que la superficie consignada en la escritura no era fiable. De hecho, en la misma se afirmaba que el inmueble “tiene una superficie aproximada de…”.
Además, la Administración invocó el artículo 1.3 de la Ley 48/2002, del Catastro Inmobiliario (similar al actual artículo 3.3 del R.D. Legislativo 1/2004). Dicho artículo disponía que “A los solos efectos catastrales, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos.”
LA VISITA DEL PERITO, OBLIGATORIA CUANDO HAY DISCREPANCIAS EN LA SUPERFICIE DEL INMUEBLE
Pues bien, el TSJ de Castilla La Mancha, en sentencia de 9-6-2020, ha declarado que cualquier discrepancia en la superficie del inmueble hace necesaria la visita del perito de la Administración al inmueble objeto de comprobación.
Así, afirma el Tribunal que “el hecho de que se hubiera puesto de manifiesto la discrepancia sobre la superficie desde las primeras alegaciones del sujeto pasivo ante la Administración, era un motivo más, muy poderoso, para que se hubiera efectuado la visita al inmueble por el técnico de la Administración a fin de rechazar una medición real del inmueble, que arrojara luz sobre un elemento esencial de su valoración, y que abiertamente estaba puesto en duda. En definitiva, puesta en duda una magnitud física como es la superficie real del inmueble, susceptible de ser determinada mediante mediciones técnicas, la visita del perito de la Administración era precisa y obligada.”
Por tanto, el Tribunal deja claro que dicha visita, normalmente requerida por los Tribunales, es especialmente necesaria en el caso de una comprobación de valores en que haya discrepancias en la superficie del inmueble.
APLICACIÓN PRÁCTICA DE LA SENTENCIA
Cierto es que, en el caso planteado, el contribuyente alegó dicha discrepancia en la superficie, en el trámite inicial de alegaciones. Por este motivo, la falta de visita del perito era especialmente denunciable. Y ello, teniendo en cuenta que la comprobación de valores sobre el inmueble estaba abierta. Y a la Administración no le suponía ningún problema enviar a un perito al inmueble, antes de dictar liquidación.
Sin embargo, consideramos que dicha exigencia de visita persiste en estos casos. Y ello, aunque no se alegue por el contribuyente en la fase inicial del procedimiento. Y es que, la superficie del inmueble que consta en el Registro de la Propiedad es pública. Por ello, la Administración debe enviar un perito a visitar el inmueble, siempre que advierta una discrepancia entre la superficie registral y catastral.
De lo contrario, se estará basando la valoración en un dato cuanto menos dudoso. Y que la Administración no se ha tomado siquiera la molestia en contrastar.