La mayor parte de la población española vive en zonas urbanas que están conformadas por pisos integrados en edificios. Cuyos propietarios pertenecen a una comunidad de vecinos y están obligados a satisfacer unos gastos de comunidad. Lo cierto es que en los últimos tiempos los costes vinculados a la tenencia de una vivienda en propiedad han experimentado un incremento notable. Motivo por el que muchos arrendadores de vivienda se plantean si es posible exigir el pago de los gastos comunes al inquilino.( Publicado en CAF Madrid)
La normativa arrendaticia otorga en este aspecto libertad de pacto a los contratantes, de modo que pueden acordar que el pago de los gastos comunes corra a cargo del arrendatario de la vivienda. No obstante, el artículo 20.1 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos exige ciertos requisitos para que dicho acuerdo sea válido. Siendo necesario que el acuerdo conste por escrito, y que se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato de alquiler. Pues de lo contrario podrá ser considerado el pacto nulo y no aplicable.
El Tribunal Supremo en una reciente sentencia ha tenido ocasión de pronunciarse acerca de la validez de una cláusula contractual que exigía al inquilino el pago de los gastos comunes. Figurando dicho acuerdo por escrito en el contrato de alquiler, que en este caso se firmó respecto a una vivienda de protección pública, pero en el que no se especificaba el importe anual de los gastos a la fecha del contrato. Motivo por el que el inquilino solicitó a la entidad arrendadora, la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid, la devolución de las cantidades satisfechas en concepto de gastos comunes durante 44 meses.
La justicia ordinaria dio la razón al inquilino en primera y segunda instancia, al considerar que el acuerdo en cuestión incumplió lo previsto en el artículo 20.1 de Ley 29/1994, respecto a la obligación de cuantificar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. No obstante, el Tribunal Supremo ha estimado finalmente el recurso de casación interpuesto por la entidad arrendadora y deniega la petición realizada por el inquilino, al no resultar de aplicación en este caso el citado precepto legal.
En este sentido, el apartado octavo de la disposición adicional primera de la Ley 29/1994 dispone que los arrendamientos de protección oficial de promoción pública se regirán por las normas particulares de éstas, que son las autonómicas sobre esta clase de viviendas arrendadas, aplicándose la Ley 29/1994 en lo no regulado por ellas.
Pues bien, aclara el Supremo, las normas autonómicas permiten que la arrendadora pueda percibir, «además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador». Lo que requiere una cláusula contractual de ejercicio de dicha facultad, que opera con el límite normativo de que solo se puede repercutir el coste real de los servicios que perciban los arrendatarios, sin que la norma exija la especificación del importe de los mismos en cómputo anual.
Por consiguiente, la aplicación supletoria de la Ley 29/1994 no cabe dado que existe una regulación específica que no exige que se determine el importe anual de tales gastos.
No obstante, cada caso tiene una particular problemática, que debe ser analizada caso por caso. ¡Consúltenos!