Una de las cuestiones esenciales a tener en cuenta cuando uno se plantea comprar o vender una vivienda es la fiscalidad de la operación. No en vano, lo prudente es analizar previamente el coste fiscal de la transacción para evitar sorpresas desagradables. Dado que la fiscalidad puede llegar a condicionar la viabilidad de la transmisión en algunas ocasiones. La normativa tributaria contempla ciertos supuestos en los que la venta de la vivienda puede quedar exenta del pago del IRPF. Por ello, no es extraño que algunos se pregunten si deben tributar en IRPF si venden su vivienda para saldar una deuda con Hacienda.
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿QUE TRIBUTACIÓN TIENE LA VENTA DE UNA VIVIENDA EN EL IRPF?
El precio que se obtenga por la transmisión de una vivienda queda en principio sujeto al pago del IRPF. Y la cantidad que reciba el vendedor constituirá una ganancia o pérdida patrimonial. Que se pondrá de manifiesto como consecuencia de la variación que se produzca en el valor del patrimonio del contribuyente. Debiendo determinarse tal variación por la diferencia entre los valores de adquisición y trasmisión del citado inmueble.
La ganancia resultante de la diferencia entre los valores de compra y venta de un inmueble puede reducirse, adicionando al valor de adquisición los gastos inherentes a la compra. Esto es, los impuestos pagados, gastos de notaría y registro, comisión de la inmobiliaria, así como las reformas o mejoras realizadas en el inmueble. Por su parte, el valor de transmisión se minorará en el importe de los gastos relacionados con la venta del inmueble.
En todo caso, es importante saber que la Agencia Tributaria mantiene actualmente un criterio restrictivo respecto a las reformas o mejoras que hayan podido realizarse en la vivienda que se trasmite. No en vano, Hacienda considera que las mejoras o inversiones si que podrán computarse como mayor valor de adquisición. Pero, por el contrario, no considera posible incluir a tal efecto los gastos de conservación y reparación realizados. Cuestión que habrá que analizar caso por caso.
¿QUÉ REQUISITOS DEBEN DARSE PARA DECLARAR EXENTA EN EL IRPF LA VENTA DE UNA VIVIENDA?
La Ley 35/2006 del IRPF grava las ganancias obtenidas por la venta de una vivienda salvo en determinados supuestos previstos en dicho texto legal. Uno de ellos es la llamada exención por reinversión en vivienda habitual. Que excluye de tributación en el IRPF la ganancia obtenida por la venta que sea efectivamente reinvertida en la compra de una nueva vivienda habitual. Aunque existen también otros supuestos que, pese a ser menos conocidos, también conllevan un importante ahorro fiscal.
En este sentido, también estarán exentas las ganancias que se pongan de manifiesto con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor. Así como para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma. Ya sean contraídas con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
Del mismo modo, estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizada en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales. En todo caso, será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.
¿DEBO TRIBUTAR EN IRPF SI VENDO MI VIVIENDA PARA CANCELAR UNA DEUDA?
La cuestión que abordamos ha sido objeto de reciente análisis por la Dirección General de Tributos, al resolver recientemente una consulta vinculante que les planteó un contribuyente. En la que en síntesis se interrogaba al citado centro directivo si era posible declarar exenta del IRPF la ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual. Teniendo en cuenta que el inmueble se vendió para satisfacer una deuda tributaria.
En el caso planteado la consultante manifiesta que vendió voluntariamente su vivienda habitual para satisfacer una deuda tributaria contraída por una sociedad mercantil de la que su marido era administrador único. Y ello, al notificarle la Agencia Tributaria el inminente embargo de dicha vivienda. Habiéndose descartado la aplicación de la exención prevista en el artículo 33.4b de la Ley 35/2006, dado que la transmitente no es mayor de 65 años. Supuesto que ya hemos abordado en anteriores entradas de nuestro blog.
Tributos recuerda que la exención prevista en el artículo 33.4d de la Ley 35/2006 se refiere únicamente a dos supuestos concretos. Cuando se produzca la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma. Así como en el supuesto en que la transmisión de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, se produzca en el marco de una ejecución hipotecaria judicial o notarial.
Lo cierto, según concluye Tributos, es que en el presente caso no se dan los requisitos previstos en el citado precepto legal. Motivo por el que por lo que no sería aplicable a la ganancia patrimonial la exención pretendida. En todo caso, la problemática planteada debe analizarse previamente teniendo en cuenta que cada caso presenta sus particularidades. Y siempre será aconsejable valorarlo con detalle para determinar cómo abordar de la mejor manera el asunto. Por ello, no dude en consultarnos si le surgen interrogantes con relación a esta u otras cuestiones.