En la vida todos vamos sumando experiencias y quemando etapas con el trascurso de los años. Es normal que se produzcan cambios, y que uno decida vender su casa para mudarse a otro domicilio. Ya sea por motivos familiares, profesionales o si se busca un lugar diferente para pasar los últimos años de vida. En tal caso, cabría plantearse si puedo declarar exenta en IRPF la ganancia por la venta de mi vivienda habitual, si todavía no he cumplido 65 años.
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿EN QUÉ CONSISTE LA EXENCIÓN EN IRPF DE LA GANANCIA POR VENTA DE LA VIVIENDA HABITUAL PARA MAYORES DE 65 AÑOS?
El precio obtenido por la venta de una vivienda está sujeto al pago del IRPF. Y la cantidad recibida por el vendedor constituye una ganancia o pérdida patrimonial. Que se pone de manifiesto como consecuencia de la variación que se produzca en el valor del patrimonio del contribuyente. Debiendo determinarse tal variación por la diferencia entre los valores de adquisición y trasmisión del citado inmueble.
No obstante, el artículo 33.4 de la Ley 35/2006 del IRPF prevé determinados supuestos en los que estarán exentas las ganancias patrimoniales. Estableciendo la letra b) de dicho precepto una exención de la ganancia que se produzca con ocasión de la venta de la vivienda habitual. Si el titular del inmueble es mayor de 65 años. Y ello, tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital, como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia.
¿PUEDO FORMALIZAR YA LA VENTA DE MI PISO SI TENGO UN COMPRADOR, PERO POSPONER LA TRASMISIÓN UNA VEZ HAYA CUMPLIDO 65 AÑOS?
La elección más correcta habrá que adoptarla valorando las circunstancias del caso concreto. No obstante, una alternativa interesante para el vendedor será firmar un contrato privado de compraventa. En el que se pacte la entrega por el comprador de una cantidad en concepto de arras penitenciales. Posponiendo la firma de la escritura de venta ante notario a la fecha que interese al vendedor. Que podrá desistir de la operación, devolviendo al comprador por duplicado el importe recibido, si recibiera otra oferta por un precio superior.
Otra alternativa será firmar un contrato privado de opción de compra, en el que se le otorgue al comprador un plazo para adquirir la vivienda. Trascurrido el cual perdería su derecho quedando el vendedor liberado para poder trasmitir a un tercero el piso. O también suscribir un contrato de arrendamiento con opción de compra. En virtud del cual se cedería en arriendo la vivienda a un tercero. Concediéndole además un plazo para poder adquirir la vivienda.
¿PUEDO DECLARAR EXENTA EN IRPF LA GANANCIA POR LA VENTA DE MI VIVIENDA HABITUAL SI TODAVÍA NO HE CUMPLIDO 65 AÑOS?
La cuestión que abordamos ha sido objeto de análisis reciente por la Dirección General de Tributos (DGT). El consultante, que tiene actualmente 63 años, quiere vender su vivienda habitual por no adaptarse a sus circunstancias. Y se plantea si podría aplicar la exención en IRPF de la ganancia patrimonial para mayores de 65 años. En caso de que firme ya con el comprador un contrato privado de compraventa, con entrega de arras o con opción de compra. Pero pacte que se posponga la firma de la escritura pública para cuando haya alcanzado los 65 años de edad.
Tributos recuerda que son dos los requisitos para aplicar la exención de la ganancia patrimonial prevista en el artículo 33.4b) de la Ley 35/2006 del IRPF (LIRPF). Que el titular del inmueble haya cumplido 65 años en la fecha de transmisión. Y que la vivienda transmitida haya tenido la consideración de habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de su venta. Debiendo tener presente que la ganancia obtenida deberá imputarse al periodo que tenga lugar la alteración patrimonial. Es decir, en el momento de la entrega de la vivienda objeto de venta.
En consecuencia, concluye Tributos, la ganancia patrimonial derivada de la venta de una vivienda se entenderá producida cuando se firme la escritura pública de compraventa. Salvo que la entrega de la vivienda al comprador se realice en un momento anterior. Por ello, será posible aplicar la exención del artículo 33.4b LIRPF. Si la entrega de la vivienda se produce una vez el consultante haya cumplido 65 años. Siempre que la vivienda hubiera tenido la consideración de habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de su transmisión.
En todo caso, teniendo en cuenta que cada caso está sujeto a sus particularidades, no dude en consultarnos si le surgen interrogantes en relación a estas u otras cuestiones.