La transmisión en vida del patrimonio a los parientes más próximos es una cuestión que a muchos preocupa. Cierto es que la fiscalidad no siempre ayuda y puede suponer en algunos casos un obstáculo insalvable. No obstante, conviene tener presente que existen fórmulas que permiten conciliar la cesión de la propiedad con la conservación del uso, sin que ello conlleve un desembolso fiscal desproporcionado. Por ello, algunos se preguntan si es posible evitar la tributación en el IRPF si dono a mi hijo la nuda propiedad de mi vivienda y me reservo el usufructo.
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿ES POSIBLE QUE LA TITULARIDAD Y EL USO DE UN INMUEBLE PUEDAN OSTENTARLO PERSONAS DIFERENTES?
La propiedad es el derecho a gozar y disponer de una cosa plenamente y sin limitaciones. De este modo, quien ostenta la titularidad y el uso de un inmueble tiene el pleno dominio. Es posible también que el inmueble lo compartan varias personas. Y que unos tengan la propiedad (nudo propietarios) y otros tenga el uso (usufructuarios). Ya sea porque los adquirieron por título de herencia o compraventa. Siendo también frecuente que los padres trasmitan a sus hijos mediante donación la nuda propiedad de un piso, conservando ellos el usufructo mientras vivan.
La extinción del usufructo puede producirse por alguno de los motivos que recoge el artículo 513 del Código Civil. Si bien es cierto que lo habitual es que esta se ocasione por muerte del usufructuario. Que no comportara una nueva adquisición para quien detenta la propiedad, sino la mera consolidación del dominio. Dado que tras la extinción del usufructo el propietario recuperará las facultades de uso y disfrute del inmueble, ostentando a partir de entonces el pleno dominio. Y deberá tributar por ello según tuvimos ocasión de comentar en una anterior entrada de nuestro blog.
¿POR QUÉ PUEDE RESULTAR INTERESANTE DONAR LA NUDA PROPIEDAD Y CONSERVAR EL USO DE UN INMUEBLE?
El negocio jurídico en virtud del cual una persona entrega dinero o bienes a favor de otra, mediante un acto liberalidad se conoce como donación. Dicha transmisión gratuita “inter vivos” se perfecciona desde que el donante conoce la aceptación del donatario. Por ello la donación puede llevarse a cabo siempre que exista un consenso de voluntades. Y no es posible realizarla sobre bienes futuros.
La fiscalidad de esta operación puede variar en función de cuál sea el objeto donado. De este modo, si el bien donado es un inmueble la operación quedará gravada en el Impuesto de Donaciones, la plusvalía municipal y el IRPF. Por el contrario, si lo que quiere donarse es dinero la operación estará sujeta únicamente en el Impuesto de Donaciones que asumirá el donatario.
En ocasiones, si la fiscalidad es favorable, puede resultar interesante donar a los hijos la nuda propiedad de un inmueble, sin tener que demorar la trasmisión de nuestros bienes. Pero reservándonos al mismo tiempo el uso de la vivienda para mantener en ella nuestra residencia o percibir ganancias en caso de cederla en alquiler. Evitando además una tributación más gravosa en una futura herencia.
¿PUEDEN APLICAR MIS PADRES LA EXENCIÓN EN IRPF SI ME DONAN LA NUDA PROPIEDAD DE SU VIVIENDA Y SE QUEDAN EL USUFRUCTO?
La cuestión que abordamos ha sido objeto de reciente análisis por la Dirección General de Tributos. Con motivo de la consulta planteada por un contribuyente cuya intención es donar la nuda propiedad de su vivienda conservando el usufructo. Y al que le surgía la duda si podría aplicar en tal caso la exención prevista en el artículo 33.4b de la Ley 35/2006 del IRPF. Al objeto de determinar el coste fiscal de la operación.
Lo cierto, recuerda Tributos, es que la donación de la nuda propiedad de la vivienda generará en la donante una ganancia o pérdida patrimonial. Al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación en su valor, según prevé el artículo 33.1 de la Ley del IRPF. Cuando la transmisión sea a título gratuito se tomarán como valores respectivos aquellos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.
Para que resulte aplicable la exención prevista en el artículo 33.4b de la Ley del IRPF debe donarse la vivienda habitual del donante. Quien a su vez debe ser mayor de 65 años o una persona en situación de dependencia severa o de gran dependencia. Resultando igualmente aplicable la exención, matiza Tributos, tanto si se transmite el pleno dominio como si se transmite únicamente la nuda propiedad del inmueble.
Por tanto, concluye Tributos, si lo que se trasmite es la vivienda habitual del donante, según lo previsto en el artículo 41bis.1 del RD 439/2007, podrá aplicarse la exención del artículo 33.4b de la Ley del IRPF. Siempre que concurran en el donante las circunstancias personales de edad o salud anteriormente expuestas. Debiendo en todo caso valorar detenidamente las circunstancias de cada caso antes de tomar una decisión. Motivo por el que no dude en consultarnos si le surgen interrogantes con relación a esta u otras cuestiones.