La fiscalidad inmobiliaria sigue generando dudas y es materia de consulta frecuente en nuestro bufete. Por otra parte, existe un interés creciente por trasmitir en vida a los hijos todo o parte del patrimonio inmobiliario. Y, en algunos casos, se opta por donar a los hijos la nuda propiedad de un piso conservando el donante el usufructo hasta que fallezca. Momento en el donatario consolidará el dominio y deberá tributar por la extinción del usufructo. El Tribunal Supremo ha clarificado en reciente sentencia qué beneficios fiscales son aplicables en el Impuesto de Sucesiones al consolidar el dominio.
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿QUÉ CONSECUENCIAS TIENE PARA EL NUDO PROPIETARIO DE UN PISO EL FALLECIMIENTO DEL USUFRUCTUARIO?
La propiedad es el derecho a gozar y disponer de una cosa plenamente y sin limitaciones. De este modo, quien ostenta la titularidad y el uso de un inmueble tiene el pleno dominio. Es posible también que el inmueble lo compartan varias personas. Y que unos tengan la propiedad (nudo propietarios) y otros tenga el uso (usufructuarios). Ya sea porque los adquirieron por título de herencia o compraventa. Siendo también frecuente que los padres trasmitan a sus hijos mediante donación la nuda propiedad de un piso, conservando ellos el usufructo mientras vivan.
La extinción del usufructo puede producirse por alguno de los motivos que recoge el artículo 513 del Código Civil. Si bien es cierto que lo habitual es que esta se ocasione por muerte del usufructuario. Que no comportara una nueva adquisición para quien detenta la propiedad, sino la mera consolidación del dominio. Dado que tras la extinción del usufructo el propietario recuperará las facultades de uso y disfrute del inmueble, ostentando a partir de entonces el pleno dominio. Circunstancia que estará sujeta a tributación como veremos seguidamente.
¿CÓMO DEBE TRIBUTAR EL NUDO PROPIETARIO AL CONSOLIDAR EL DOMINIO DE UN PISO?
Por lo general, la adquisición de la nuda propiedad se producirá por herencia o donación. Que llevará consigo la correspondiente tributación en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Así como la plusvalía municipal y el IRPF si la trasmisión se realizó “inter vivos”. Debiendo valorarse la nuda propiedad conforme a lo previsto en el artículo 26 de la Ley 29/1987. Teniendo en cuenta que el valor de la nuda propiedad será la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total del inmueble.
Quien consolide el dominio del inmueble, tras el fallecimiento del usufructuario, deberá tributar únicamente en el Impuesto de Sucesiones. Debiendo abonar por este concepto sobre la base del valor atribuido al mismo en su constitución. Minorando, en su caso, en el resto de la reducción a que se refiere el artículo 42 del Reglamento del impuesto cuando la misma no se hubiese agotado en la liquidación practicada por la adquisición de la nuda propiedad. Y con aplicación del mismo tipo medio efectivo de gravamen al tiempo de la desmembración del dominio.
¿QUÉ BENEFICIOS FISCALES SE APLICAN EN EL IMPUESTO DE SUCESIONES AL CONSOLIDAR EL DOMINIO DE UN PISO?
La cuestión que nos ocupa ha sido recientemente abordada por el Tribunal Supremo en reciente sentencia. Y ello con ocasión del recurso planteado por Hacienda frente a la sentencia que anuló la liquidación dictada a un contribuyente. Que presentó autoliquidación del Impuesto de Sucesiones por la extinción del usufructo de unos pisos tras el fallecimiento de su padre. Considerando Hacienda que se había aplicado incorrectamente las reglas de extinción del usufructo previstas en el artículo 26 c) de la Ley 29/1987.
Lo cierto es que el contribuyente adquirió la nuda propiedad de determinados inmuebles tras el fallecimiento de su madre, quedando su padre como usufructuario. Posteriormente, el hijo consolidó el dominio de dichos bienes tras producirse la defunción de su padre. Dándose la circunstancia que al tiempo de la desmembración del dominio los beneficios fiscales eran más favorables que los vigentes al tiempo de la extinción del usufructo. Y centrándose la discusión, por tanto, acerca de la normativa aplicable a la consolidación del dominio.
La Sala deja claro que cuando el nudo propietario consolida el pleno dominio sobre los bienes de la herencia por extinción del usufructo, existe una sola adquisición diferida en el tiempo. Y por tanto un sólo hecho imponible. Siendo la fecha de devengo en este caso, conforme prevé el artículo 24 de la Ley 29/1987, la del fallecimiento de la madre del contribuyente. Fecha que determina la normativa fiscal aplicable, pese a que estemos en una liquidación diferida. Que respecto al usufructo no será exigible sino al tiempo de la consolidación del pleno dominio.
Por todo ello, concluye la Sala, la normativa tributaria aplicable cuando se adquiere la plena propiedad del bien por la extinción del derecho de usufructo, es la vigente al tiempo de la desmembración del dominio. Y por ello, los cambios normativos posteriores al momento del desmembramiento, referentes a posibles bonificaciones o deducciones por la consolidación del dominio, no deben ser tenidos en cuenta a la hora de la tributación de la extinción del usufructo.
No obstante, si se le plantea esta problemática, que debe ser analizada caso por caso. ¡Consúltenos!