Toda edificación es sensible al paso del tiempo y se deteriora. Para evitar el desgaste del inmueble es conveniente llevar a cabo obras de conservación. Reparaciones que pueden revestir cierta entidad según los casos. Y serán especialmente necesarias si sobre la vivienda perdura un alquiler de renta antigua. El Tribunal Supremo ha clarificado si es o no posible repercutir al inquilino los costes de las obras de conservación del piso, en un alquiler de renta antigua. (Publicado en Idealista y en la revista CAF Madrid)
¿QUÉ ES UN ALQUILER DE RENTA ANTIGUA?
Los contratos de arrendamiento celebrados antes del 9-5-1985 tienen la consideración de alquileres de renta antigua. No en vano, continúan rigiéndose por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Ello, salvo las disposiciones contenidas en la Disposición Transitoria Segunda de la vigente Ley 29/1994. Esta norma introdujo modificaciones en relación a la extinción y subrogación de estos contratos. Así como respecto a la actualización de rentas y ciertos derechos del arrendador.
Estos alquileres subsisten en la actualidad en muchos inmuebles. Y están sometidos a prórroga forzosa. De esta manera, el propietario se ve obligado de modo imperativo a prorrogar el contrato arrendaticio hasta el fallecimiento del inquilino. Pudiendo subrogarse a su fallecimiento su cónyuge, descendientes y, en su defecto los ascendientes. A ellos corresponderá acreditar que convivían, habitualmente y en la vivienda alquilada, con el arrendatario fallecido.
El llamado “Decreto Boyer”, entró en vigor en 1985. Y suprimió el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento. De manera que los alquileres posteriores al 9-5-1985 pudieron delimitarse en el tiempo fijando su duración las partes contratantes. Si bien la ley arrendaticia de 1994 aprobó un régimen transitorio para los contratos de alquiler anteriores al 9-05-1985. Este régimen sigue vigente.
¿ESTÁ OBLIGADO EL ARRENDADOR A REALIZAR A SU CARGO OBRAS DE CONSERVACIÓN EN LA VIVIENDA ALQUILADA?
Preservar en buen estado un inmueble requiere realizar periódicamente obras de conservación. Actuaciones que normalmente debe acometer la propiedad. O puede imponerle también la autoridad competente. En todo caso, la entidad que tales reparaciones revista dependerá de diversos factores (deterioro, materiales utilizados, condiciones geográficas y/o meteorológicas, etc.). Todos ellos pueden incidir en el mayor o menor deterioro de la construcción.
Si la vivienda está alquilada corresponde al arrendador llevar a cabo a su cargo las reparaciones necesarias, a fin de conservar el inmueble arrendado para el uso convenido. Exigencia que la legislación arrendaticia de 1964 ya contemplaba y pervive en la normativa vigente. No obstante, el arrendador podrá resolver el alquiler de renta antigua si las obras de conservación exceden del 50% del valor piso. Cuestión que ya abordamos en una anterior entrada de nuestro blog.
La normativa arrendaticia, aplicable a los alquileres de renta antigua, también prevé que el arrendador pueda exigir al inquilino una compensación económica por las obras de conservación que realice. Ya sea voluntariamente o a requerimiento de la autoridad competente. Compensación que se concretará en un porcentaje anual del capital invertido. Ello, no obstante, con determinados límites y siempre que se den ciertas condiciones.
¿PUEDE EL PROPIETARIO REPERCUTIR A SU INQUILINO EL COSTE DE LAS OBRAS DE CONSERVACIÓN DE LA VIVIENDA ALQUILADA?
La cuestión que ahora nos ocupa ha sido recientemente abordada por el Tribunal Supremo. Y ello con ocasión de la demanda interpuesta por unos inquilinos contra el arrendador. Consideraban que era nulo el aumento de la renta por repercusión de obras de conservación realizadas en el inmueble alquilado. El arrendador lo había pasado al cobro a los inquilinos: Por este motivo, éstos también le reclaman la devolución de tales importes.
Lo cierto es que la obras, que afectaron a la estructura, fachada y cubierta del edificio, se llevaron a cabo a instancias del ayuntamiento de la localidad. Y los inquilinos aceptaron tácitamente la repercusión de su coste desde el principio. Si bien, decidieron a posteriori, tras abonar durante varios años las cuotas, instar la nulidad de tales cobros y su devolución. Habiéndose inicialmente desestimado su pretensión en base a la doctrina de los actos propios.
El Tribunal Supremo resalta que en este caso las obras no son simplemente las necesarias para la adecuación. Sino que son las impuestas por la Administración. Por ello, acude a lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994. Y considera que las obras de conservación son repercutibles al inquilino. Y ello, al venir impuestas por resolución administrativa firme. No resulta por tanto aplicable al presente supuesto lo previsto en el artículo 108 de la ley arrendaticia de 1964. Esto se debe a ser el contrato de arrendamiento de fecha posterior a dicha ley.