Toda relación contractual, también la arrendaticia, está basada en la confianza de que las partes cumplirán lo acordado, aunque dicha esperanza en ocasiones se ve truncada. No es extraño, por tanto, que ante el incumplimiento del inquilino, manifestado las más de las veces en el impago, el arrendador se vea en la necesidad de iniciar una reclamación judicial. Servida la confrontación entre las partes, bueno será que el propietario haya previsto el contratiempo y cumplido con las obligaciones que dimanan del contrato para evitar males mayores. Cuatro son los aspectos del contrato que el propietario no debería obviar al formalizar un alquiler de vivienda. (Publicado en Idealista)
SOLICITAR AL INQUILINO GARANTÍAS ADICIONALES A LA FIANZA
Más vale prevenir que curar y la mejor forma de evitar riesgos será solicitar al inquilino garantías adicionales a la fianza. La fianza que el inquilino debe entregar en el alquiler de vivienda es de una mensualidad de renta, cantidad que resulta en muchos casos insuficiente para hacer frente a cualquier contingencia que pueda producirse.
La normativa vigente otorga a las partes la posibilidad de convenir cualquier tipo de garantía adicional a la fianza obligatoria. No obstante, hace unos meses el grupo parlamentario socialista presentó en el Congreso de los Diputados una proposición de Ley con diversas medidas, entre las que se planteaba establecer ciertos limites cuantitativos a dichas garantías, en función del importe de la renta de alquiler. La implementación de esta y otras medidas está en la agenda del nuevo gobierno socialista, y se han anunciado cambios legislativos en este sentido.
En todo caso, es importante resaltar que existen garantías alternativas al desembolso de cantidades en metálico por el inquilino, tales como la contratación de un seguro de alquiler o el afianzamiento personal y solidario por un tercero, que permiten asegurar el cumplimiento de lo pactado sin imponer al inquilino grandes dispendios.
DEPOSITAR EL IMPORTE DE LA FIANZA DEL ALQUILER DE VIVIENDA
La legislación arrendaticia vigente otorga a las Comunidades Autónomas la posibilidad de imponer a los arrendadores de fincas urbanas la obligación de depositar el importe de la fianza obligatoria que les entregue el inquilino. La mayoría de las autonomías han dispuesto de un sistema y un organismo encargado de custodiar y devolver las fianzas de acuerdo con su propia regulación. Dicha obligación no alcanza a las garantías adicionales que pudieran haberse pactado.
Son muchos los propietarios de viviendas alquiladas que por ignorancia o descuido no depositan la fianza arrendaticia desconociendo que dicho incumplimiento, que a priori puede resultar baladí, es considerado grave y en muchas autonomías puede comportar sanciones económicas en caso de que la Administración constate, de oficio o tras la presentación de denuncia, que no se realizó el depósito.
Además, la constitución del depósito de la fianza es en muchas comunidades autónomas un requisito esencial para que el inquilino pueda aplicarse, en su caso, la deducción autonómica por alquiler de vivienda habitual, pudiendo denegarse dicho beneficio en caso de que el arrendador no la haya depositado.
CAMBIAR LA DOMICILIACIÓN DE LOS CONTRATOS DE SUMINISTROS
Es habitual que el inquilino, además del pago de la renta arrendaticia, se haga cargo de los recibos de luz, agua, gas, etc. por los consumos que realice en la vivienda alquilada. El titular de los contratos con las empresas suministradoras, por lo general, suele ser el propietario, que en muchos casos abona los recibos y posteriormente los repercute al arrendatario, aunque es conveniente para evitar tales adelantos que se pacte con el inquilino el cambio de domiciliación a su favor, que puede resolverse con un trámite sencillo.
Por desgracia, no es infrecuente que el alquiler de vivienda concluya dejando el inquilino deudas pendientes por recibos de luz, agua, etc. En tal caso, la cuestión fundamental a comprobar es quién es el titular del contrato de suministro, dado que será el responsable frente a las compañías, sin perjuicio de que el arrendador pueda reclamar al inquilino su pago. No obstante, cierto es que algunas compañías acaban exigiendo a la propiedad el pago de los recibos que a nombre del anterior inquilino estén pendientes, como condición necesaria para formalizar nuevo contrato o reestablecer el suministro que fue cortado por impago, quedando en tal caso la alternativa de intentar el alta con otra compañía.
Por todo ello, para evitar dichos contratiempos, consideramos es más conveniente que el propietario mantenga la titularidad del contrato de suministro, domiciliando el pago al inquilino para evitar tener que adelantarle los recibos, lo que le permitirá al arrendador tener un control de los recibos pendientes, pudiendo en caso de impago de los mismos instar de inmediato el desahucio por tal motivo.
ENTREGAR AL INQUILINO EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA
La normativa vigente impone a los propietarios que quieran alquilar sus inmuebles la obligación de facilitar al inquilino la información objetiva en relación a las características energéticas de la vivienda. De este modo, al formalizar el alquiler de vivienda la propiedad deberá exhibir y poner a disposición del arrendatario, una copia del referido certificado, que tendrá una validez máxima de diez años.
Para la obtención del certificado de eficiencia energética, que deberá ir suscrito por un técnico competente, la propiedad deberá contratar los servicios de un profesional habilitado a tal efecto, motivo por el que algunos arrendadores deciden pasar por alto este obligatorio trámite, y ahorrarse dicho desembolso. Otros, los más, desconocen el deber de entregar dicho certificado al inquilino, lo que no les exime de cumplir dicha obligación.
Finalmente, es necesario recordar que no facilitar al inquilino el certificado de eficiencia energética está calificado como infracción grave que puede comportar sanciones económicas en caso de que la inspección constate tal incumplimiento.