El alquiler de un inmueble, salvo cuando se cuenta con una persona contratada a jornada completa para su gestión, tributa como rendimiento del capital inmobiliario. El artículo 23 de la Ley del IRPF regula los gastos deducibles en estos casos. Uno de ellos es la amortización del inmueble. La ley permite deducir el 3% del coste de adquisición satisfecho, o del valor catastral. Pero, ¿qué ocurre cuando no se pagó nada, porque el inmueble se adquirió por herencia o donación? El Tribunal Supremo va a aclarar esta cuestión, indicando cuál es el gasto que puede deducir el contribuyente en estos casos. (Publicado en Idealista)
EL GASTO DEDUCIBLE POR LA AMORTIZACIÓN DEL INMUEBLE, A EXAMEN
Estamos ante uno de los gastos más habituales que pueden deducirse los contribuyentes que obtienen rendimientos por el alquiler de un inmueble. Se trata además de una cantidad aplicable cada año y, que dependiendo del valor del inmueble, puede tener una cuantía interesante.
En concreto, el artículo 23.1.b) de la Ley del IRPF permite deducir “Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo”.
En definitiva, se permite deducir el 3% del coste de adquisición satisfecho, o del valor catastral. Salvo casos de valores catastrales muy hinchados, siempre se aplicará el citado porcentaje sobre el coste de adquisición, normalmente más elevado que el valor catastral.
El problema, sin embargo, viene cuando el inmueble se adquirió de forma gratuita (herencia o donación). Y es que Hacienda y los Tribunales mantienen posiciones enfrentadas en este punto. Especialmente, en lo que debe considerarse “coste de adquisición satisfecho” en estos casos.
HACIENDA Y LOS TRIBUNALES NO SE PONEN DE ACUERDO
Para Hacienda, el “coste de adquisición satisfecho”, en el supuesto de adquisición gratuita del inmueble, está claro. Y no puede ser otra cosa que el coste soportado en los gastos y tributos inherentes a la adquisición del inmueble. Es decir, el impuesto de Sucesiones y Donaciones, el de plusvalía municipal, los gastos de notaría, registro, etc.
Según Hacienda, al haber sido adquirido el inmueble a título gratuito, no se ha satisfecho nada por él. Y ello, más allá de los gastos e impuestos que el acto sucesorio (o la donación) hayan generado. Por ello, ése es realmente el “coste de adquisición satisfecho”. Y no otro.
Por tanto, la amortización del 3% se aplicará sobre el mayor de tales gastos y tributos, o del valor catastral.
Sin embargo, algunos Tribunales, como el Superior de Justicia (TSJ) de la Comunidad Valenciana (o el del País Vasco), tienen una opinión meridianamente distinta. Para ellos, dicho “coste de adquisición satisfecho” debe ser, en estos casos, el valor declarado por el bien a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
EL SUPREMO DECIDIRÁ
Este asunto ha llegado finalmente al Tribunal Supremo, que en un reciente Auto ha acordado admitir a trámite el recurso presentado por la Abogacía del Estado contra una sentencia del TSJ de la Comunidad Valenciana. En dicho Auto, se ha fijado como cuestión que presenta interés casacional la de “Precisar la interpretación que debe darse al artículo 23.1.b) de la Ley del LIRPF, en la determinación la base de cálculo de las cantidades a deducir en concepto de amortización para determinar los rendimientos netos del capital inmobiliario sujetos al IRPF cuando la adquisición se ha producido por herencia o a título gratuito”.
En unos meses sabremos, por tanto, cómo debe calcularse el gasto deducible en concepto de amortización, en aquellos casos en los que el inmueble arrendado fuera adquirido de forma gratuita.
Pero, ¿cómo deben actuar hasta entonces los contribuyentes?
¿CÓMO DEBEN ACTUAR LOS CONTRIBUYENTES HASTA QUE EL SUPREMO DICTE SENTENCIA?
Este Auto abre la puerta a obtener una mayor deducción en los rendimientos por el alquiler de un inmueble, obtenidos por los contribuyentes. La sentencia que se dicte se aplicará a la tributación de estos rendimientos en el futuro. Pero también podría dar pie a que muchos contribuyentes soliciten la rectificación de la autoliquidación que presentaron en ejercicios anteriores. Y la devolución de ingresos indebidos.
Lo aconsejable para estos últimos contribuyentes es esperar. Y es que el plazo para solicitar dicha rectificación es de cuatro años. Y ello, desde el último día que hubo para presentar la autoliquidación del impuesto. En este momento, por tanto, aún puede solicitarse la rectificación de los rendimientos declarados por el alquiler de un inmueble, en los ejercicios de IRPF de 2015, 2016, 2017 y 2018.
Sin embargo, la cosa cambia para los contribuyentes que, en función del criterio del Supremo, pretendan solicitar la rectificación de un ejercicio de IRPF que esté próximo a prescribir. Estos contribuyentes sí deberían solicitar dicha rectificación. Y, desde luego, antes de que dicha prescripción se consume.