Con el inicio del nuevo curso académico son muchos los estudiantes universitarios que ultiman en estos días la búsqueda de un piso en alquiler. La pandemia del Covid-19 y su evolución durante las últimas semanas está generando gran incertidumbre. Es difícil prever si la vuelta a las aulas tendrá que interrumpirse en caso de que los contagios se recrudezcan. Circunstancia que podría condicionar el cumplimiento de los contratos de alquiler suscritos por los estudiantes y sus caseros. Por este motivo, conviene analizar si la inclusión en el contrato de alguna previsión al respecto puede ser útil. (Publicado en Idealista)
¿QUÉ PARTICULARIDADES TIENE EL ALQUILER DE PISOS PARA ESTUDIANTES?
Los pisos próximos a un campus universitario suelen tener salida en alquiler para estudiantes. Se buscan pisos amueblados de dos, tres o cuatro habitaciones con uno o dos baños. Que se alquilan normalmente entre varios estudiantes, mediante un alquiler compartido o por habitaciones. Para intercambiar experiencias y sobrellevar los gastos.
Firma de un único contrato, o de contratos individuales
En el alquiler compartido los estudiantes firman un único contrato con el casero y pagan entre todos la renta establecida. Si se acuerda que respondan solidariamente, el propietario podrá reclamar a todos el impago total o parcial de la renta de alquiler. El alquiler por habitaciones, por el contrario, se formaliza mediante un contrato de alquiler individual para cada estudiante. Pudiendo variar el importe de la renta que cada uno pague, de la que responde cada estudiante, en función de las características de la habitación.
Existencia de diversos tipos de contrato
El alquiler compartido, a su vez, suele instrumentarse mediante dos tipos de contrato. Bien mediante un contrato de alquiler de vivienda. O con la firma de un alquiler para uso distinto de vivienda, que si es para estudiantes suele calificarse como alquiler de temporada. Cuya duración se ceñirá a la del curso académico (de septiembre a julio). En todo caso, es importante tener presente que cada contrato (vivienda, temporada o por habitaciones) tiene una regulación legal distinta, que condiciona los derechos y obligaciones de las partes.
Garantías que pueden exigirse al inquilino
Finalmente, es importante también saber qué fianzas y garantías pueden exigirse al inquilino. La fianza legal será una mensualidad de renta, en el contrato de vivienda, y dos si el contrato es de temporada. Quedando a la voluntad de las partes en el alquiler de habitaciones. En las garantías adicionales no habrá restricciones, salvo el límite de dos mensualidades que el contrato de vivienda prevé. Lo habitual, dado que los estudiantes no contarán con una nómina ni bienes para responder, es que los padres firmen también el contrato como fiadores solidarios de sus hijos.
¿QUÉ PROBLEMAS PLANTEA EL COVID-19 EN EL ALQUILER DE PISOS PARA ESTUDIANTES?
El confinamiento que padecimos tras la declaración del estado de alarma tuvo una importante incidencia en sector del alquiler para estudiantes. El cierre de las aulas motivó el éxodo de los estudiantes a sus lugares de origen. Y el desistimiento anticipado de muchos contratos de alquiler, que generó incumplimientos, impagos y todo tipo de conflictos. No obstante, al instaurarse la docencia por medios digitales los estudiantes concluyeron el curso desde sus hogares.
La incertidumbre que genera el COVID-19
Ante el rebrote generalizado de los contagios, la problemática más que solucionarse se ha agravado. Existen ciertas dudas acerca de si el presente curso podrá desarrollarse con normalidad. O si finalmente la docencia presencial deberá dejar de nuevo paso a la digital para evitar la propagación de la pandemia. Circunstancia que repercute en la firma de los contratos de alquiler de pisos para estudiantes que ahora se preparan.
Los estudiantes exigen poder desistir anticipadamente el contrato de arrendamiento, en caso de que la docencia presencial no sea posible. No en vano, de implantarse la docencia digital podrían volver a sus hogares ahorrándose sus padres el pago del alquiler.
Los caseros, por su parte, quieren asegurarse en la medida de lo posible el alquiler durante el curso completo. Teniendo en cuenta que si los estudiantes se marchan antes de tiempo, perderán buena parte de sus ingresos dado que será muy difícil alquilar de nuevo el piso hasta el siguiente curso.
¿Qué tipo de contrato alquiler interesa firmar?
En este sentido, es importante tener presente que el tipo de contrato que se escoja y las cláusulas que se pacten determinarán si es o no posible que los estudiantes dejen el piso antes de tiempo. Lo cierto es que la regulación del contrato de alquiler de vivienda permite el desistimiento anticipado si han trascurrido al menos 6 meses de contrato.
Por el contrario, en el contrato de temporada y en el de habitaciones será necesario que el derecho de desistimiento se pacte. De lo contrario, los inquilinos quedarán obligados a respetar la duración establecida en el contrato.
¿ES ACONSEJABLE INCLUIR UNA CLÁUSULA COVID-19 EN LOS CONTRATOS PARA ESTUDIANTES?
La inclusión o no de una previsión en el contrato de alquiler que prevea los efectos del Covid-19 deberá sopesarse. El arrendador, a petición o no del posible inquilino, tendrá que valorar las circunstancias particulares (tipo de contrato, solvencia, posibles inquilinos alternativos, experiencia del curso anterior, etc.), y decidir si incorpora tal previsión y en qué términos. Si decide hacerlo, será crucial que la redacción sea precisa, concrete las medidas a adoptar y en qué casos, y no genere problemas de interpretación. Motivo por el que es aconsejable la redacte un abogado.
Aunque ninguna de las partes, casero e inquilino, tienen la culpa de los problemas que la pandemia pueda ocasionarles, lo cierto es que ambas se ven afectadas. Por este motivo, en mi modesta opinión, deben intentar plantear soluciones ecuánimes. Y ser conscientes que lo más razonable, en la mayoría de los casos, es repartir equitativamente los perjuicios que el Covid-19 trae consigo. Premisa sobre la que considero debería sustentarse la cláusula que pueda incorporarse al contrato, en su caso.
Por ello, una posible solución sería acordar una reducción de la renta durante el periodo que pudiera prolongarse un nuevo confinamiento. Y ello al objeto de retener a los estudiantes en el piso de alquiler evitando que vuelvan a sus hogares para continuar la docencia digital. No obstante, dicha reducción podría condicionarse al compromiso de permanencia en el piso hasta final de curso. De manera que el casero se garantice unos ingresos mínimos y pueda reclamar a los estudiantes en caso de incumplimiento. Acuerdo que constituye un mero ejemplo, dado que los pactos que puedan adoptarse variarán en función de las circunstancias.
¿CÓMO TRIBUTA EL CONTRATO DE ALQUILER DE PISOS PARA ESTUDIANTES?
La tributación dependerá del tipo de contrato a través del que se articule el alquiler. En el IRPF, el arrendador deberá tributar por las rentas de alquiler que perciba, que en principio se calificarán como rendimientos del capital inmobiliario. No obstante, de haberse formalizado un contrato de alquiler de vivienda o por habitaciones, podrá aplicarse la reducción del 60% del rendimiento neto. Siempre que el destino del contrato sea satisfacer la necesidad de vivienda del inquilino con carácter permanente.
El alquiler podría tributar también como actividad económica, pero para ello es necesario que el propietario cuenta con una persona con contrato laboral y a jornada completa, para gestionar la actividad. Recordemos, no obstante, que el cumplimiento de dicho requisito no es definitivo, pudiendo considerarse que no existe actividad económica aunque haya una persona contratada, y al contrario.
No ocurrirá lo mismo si el contrato como de "uso distinto de vivienda", según comentamos en una entrada anterior de este blog. En ese caso, la reducción no será aplicable. Es lo que ocurre con el alquiler de temporada.
El alquiler de estudiantes estará exento de IVA con independencia del tipo de contrato que se formalice. Salvo que el alquiler incluya otros servicios como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.