El mercado del alquiler de vivienda mantiene una tendencia alcista en España, siendo diversos los motivos por los que esta circunstancia se está produciendo. Muchos coinciden en que la inseguridad jurídica ha provocado una reducción de la oferta de pisos en alquiler y el incremento de los precios. Otros, consideran que el aumento de pisos de alquiler turístico ha propiciado una subida generalizada de los alquileres. Tributos en una consulta reciente clarifica cómo debo tributar en el IRPF si destino al alquiler turístico una habitación de mi vivienda.
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿QUÉ DIFERENCIA HAY ENTRE EL ALQUILER TURÍSTICO Y EL DE TEMPORADA?
La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos dispone expresamente que los llamados alquileres de temporada, sea esta de verano o de cualquier otra, tienen la consideración de arrendamientos para uso distinto de vivienda. Al no tener como destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Dado que se utilizan con motivo de una estancia temporal por motivo de estudio, trabajo, salud, etc.
Los alquileres turísticos, a diferencia del alquiler de temporada, se caracterizan por constituir una cesión temporal de uso sobre la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa cuando esté sometida a un régimen específico. Dichos alquileres están excluidos del ámbito de aplicación de la citada Ley 29/1994.
¿ES POSIBLE ALQUILAR UNA HABITACIÓN DE MI CASA PARA USO TURÍSTICO?
El contrato de alquiler de habitación es aquel en virtud del cual el propietario de la vivienda cede al arrendatario el uso de un dormitorio del piso. Otorgándole a su vez al inquilino el derecho de uso sobre zonas comunes (cocina, baño, salón, etc.) que compartirá con otros. Existiendo cierto debate acerca de cuál es el régimen legal aplicable al alquiler de una habitación. Si bien es cierto que la mayoría considera que se rigen conforme a lo previsto en el Código Civil.
Los alquileres turísticos, por su parte, están sujetos al cumplimiento de diversa normativa en el ámbito autonómico y local. En un interesante artículo el abogado Juan-Ramón Mendes Martos planteaba si era o no posible alquilar una habitación de mi casa para uso turístico. Llegando a la conclusión de que la respuesta dependerá del lugar donde radique el inmueble y cuál sea la normativa aplicable. Debido a que considera que existe una gran inseguridad jurídica al respecto.
¿CÓMO DEBO TRIBUTAR EN EL IRPF SI DESTINO AL ALQUILER TURÍSTICO UNA HABITACIÓN DE MI VIVIENDA?
La cuestión que tratamos ha sido objeto de reciente análisis por Dirección General de Tributos con motivo de la consulta vinculante planteada por un contribuyente. En la que la interesada exponía que destina una habitación de su vivienda habitual a alquiler turístico. Y que dicha habitación había sido alquilada en el último ejercicio durante 135 días. Interesando se le clarificara cómo debe declarar los ingresos del alquiler en el IRPF.
Tributos recuerda que a tenor de lo establecido en el artículo 22 de la Ley 35/2006 del IRPF, los rendimientos derivados del arrendamiento de una de las habitaciones de la vivienda habitual constituyen rendimientos del capital inmobiliario. Y ello, partiendo de la base de que el arrendamiento objeto de consulta no se realiza como actividad económica, por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 del citado texto legal.
Por otra parte, de acuerdo con lo previsto en los artículos 23.1 Ley 35/2006 y 13 del RD 439/2007, tendrán la consideración de gastos deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención. Así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble en la parte correspondiente a la habitación alquilada respecto a los días en que haya durado el alquiler. Y de los demás bienes cedidos con la misma, siempre que respondan a depreciación efectiva.
La deducibilidad del mobiliario y demás enseres de la habitación arrendada, recuerda Tributos, se efectuará por la vía de la amortización. Y los gastos de agua, luz, gas e internet que se correspondan con el arrendamiento parcial de la vivienda durante los días en que ésta ha estado alquilada, sólo serán deducibles en la medida en que sean soportados y pagados de forma efectiva por el arrendador. Si fuera el arrendatario el que los paga y soporta, el propietario no podría deducirse ninguna cantidad. No obstante, si tales se repercuten al inquilino se computarán como rendimiento íntegro del capital inmobiliario, siendo a su vez deducibles.
En cuanto a los gastos generales incurridos que no sean susceptibles de individualización, será necesario prorratear los gastos totales teniendo en cuenta cuáles corresponden a la parte de la casa que está alquilada, y cuáles corresponden a la parte que no lo está. Esto último dependerá de los pactos contractuales existentes entre arrendador y arrendatario. Finalmente, teniendo en cuenta que el alquiler turístico no tiene como destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, no resultará aplicable la reducción del 60%.
En todo caso, la fiscalidad de dichos alquileres debe analizarse teniendo en cuenta las particularidades de cada caso. Motivo por el que siempre será aconsejable valorarlo con detalle antes de determinar la tributación al objeto de abordar de la mejor manera el asunto. Por ello, no dude en consultarnos si le surgen interrogantes con relación a esta u otras cuestiones.