Un buen número de inquilinos en nuestro país ocupan viviendas que pertenecen a pequeños ahorradores. Éstos, invirtieron en su día el ahorro de muchos años en la compra de un inmueble, para obtener rentas de alquiler. Sin embargo, la crisis del Covid-19 ha causado estragos a algunos de estos propietarios. Algunos han perdido los pisos que tenían alquilados como consecuencia de una ejecución hipotecaria. Y otros se han visto obligados a trasmitir sus viviendas pese a estar arrendadas. Por este motivo, surge la duda de si el contrato de alquiler queda resuelto, en caso de que el arrendador deje de ser propietario del piso alquilado. (Publicado en Idealista)
¿LA ADJUDICACIÓN DE UN PISO ARRENDADO A UN TERCERO EN UNA EJECUCIÓN HIPOTECARIA EXTINGUE EL ALQUILER?
Es posible que el arrendador adquiriera en su día la vivienda utilizando financiación bancaria. Y que, en un momento dado, no pueda seguir pagando la hipoteca por diversas vicisitudes. Éstas se han visto agravadas en muchos casos por la crisis del Covid-19. En estos casos, si la situación no se regulariza, el banco no tardará en iniciar la ejecución hipotecaria. Y ello puede suponer que el propietario-arrendador acabe perdiendo el piso alquilado, si el banco o un tercero se lo adjudican mediante subasta.
El contrato de alquiler, no obstante, se mantendrá en vigor pese a que la vivienda alquilada se subaste y adjudique a un tercero. Ello, al menos, durante el plazo mínimo legal (5 ó 7 años) de duración del contrato. En este período, el inquilino tendrá derecho a permanecer en la vivienda. No obstante, si la adjudicación por subasta se produjera trascurrido el indicado plazo, el contrato de alquiler quedará resuelto. Ello, salvo que estuviera inscrito en el registro de la propiedad con anterioridad a la hipoteca.
La situación será distinta si el contrato de alquiler se firmó antes del 6-03-2019. Y es que, en tal caso, no le será aplicable el Real Decreto-Ley 7/2019 que introdujo la última reforma. Y el contrato de alquiler quedará resuelto si el arrendador pierde el inmueble tras iniciar el banco la ejecución hipotecaria. Ello, nuevamente, a excepción de que el contrato de alquiler estuviera inscrito en el registro de la propiedad antes de la hipoteca.
¿PUEDE EL INQUILINO PERMANECER EN LA VIVIENDA ALQUILADA SI EL ARRENDADOR LA VENDE?
Puede también ocurrir que el arrendador se vea forzado a vender el piso alquilado. Ello, para evitar que el banco pueda ejecutar la vivienda si no paga la hipoteca., y ante la urgente necesidad de disponer de liquidez. O, simplemente, para deshacerse del inmueble pese a estar obteniendo rentas de alquiler. Esta última transmisión puede generar, no obstante, dudas al inquilino, acerca de si podrá o no continuar en la vivienda tras la venta.
Lo cierto, según prevé la vigente normativa, es que el comprador de una vivienda alquilada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador. Al menos durante el plazo mínimo legal (5 ó 7 años) de duración del contrato de alquiler. Debiendo respetar los términos del contrato de arrendamiento que en su día se pactaron con el inquilino. Los contratos de alquiler anteriores al 6-03-2019 podrá el adquirente resolverlos. Ello, salvo que estuvieran inscritos en el registro de la propiedad antes de la venta.
Si la duración del alquiler fuera superior al mínimo legal el adquirente quedará igualmente subrogado hasta que el contrato finalice. Ello, salvo que en el nuevo propietario concurran los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En tal caso, deberá soportar el alquiler únicamente hasta que se alcance el plazo mínimo legal de duración del arriendo (5 ó 7 años). Y el vendedor deberá indemnizar al inquilino por cada año de contrato que excediendo del mínimo legal falte por cumplir, a razón de una mensualidad de renta en vigor por año.
Estamos, en cualquier caso, ante cuestiones que conviene analizar detenidamente. Por ello, conviene buscar asesoramiento especializado ante cualquier duda que se presente.