En el mercado del alquiler todavía perviven algunos contratos de arrendamiento de renta antigua, que se iniciaron antes del 9 de mayo de 1985, pero que han perdurado en el tiempo por estar sometidos a la llamada prórroga forzosa. Dicha prórroga posibilita al inquilino, y a sus familiares, permanecer en el inmueble arrendado de por vida, o por un tiempo adicional, según los casos. No obstante, la ley arrendaticia de 1964 establece algunas excepciones a la prórroga forzosa. Ello, si el arrendador necesita para sí, sus ascendientes, o descendientes, la vivienda arrendada, entre otros supuestos. (Publicado en idealista)
¿CUÁNDO PUEDE DENEGARSE LA PRÓRROGA FORZOSA POR NECESITAR LA VIVIENDA ALQUILADA?
Por lo general un contrato de arrendamiento de renta antigua llegará a su fin cuando el arrendatario fallezca. No obstante, es posible que el arriendo pueda prolongarse tras la muerte del inquilino, si su cónyuge o hijos solicitan subrogarse en el contrato. Es decir, asumir los derechos y obligaciones que deriven de la relación arrendaticia en vigor, en los términos legalmente establecidos. Se trata de una circunstancia que puede demorar aún más el ansiado desalojo del inquilino.
No es extraño que el arrendador se plantee si puede poner fin al arrendamiento de renta antigua, antes de que fallezca su inquilino. Y quiera saber cuándo podrá denegarle la prórroga forzosa, y resolver el contrato de alquiler. Lo cierto es que, si el arrendador necesita la vivienda alquilada para su hijo, podrá poner fin al arriendo. No obstante, deberá hacerlo saber al arrendatario con un año de antelación. La causa de necesidad no es preciso que exista al tiempo en que se requiera al inquilino para que abandone el inmueble, pero sí al cumplirse un año desde que se produzca el requerimiento.
¿CÓMO DEBE PROBAR EL ARRENDADOR QUE NECESITA LA VIVIVIENDA ALQUILADA?
Para que la denegación de la prórroga forzosa resulte procedente el arrendador habrá de justificar debidamente la necesidad de la ocupación. Ello, haciendo saber al inquilino el nombre de la persona que necesitare la vivienda, y la causa de necesidad en que se funde. Se presumirá la necesidad para el hijo, cuando precise domiciliarse en la vivienda arrendada pese a residir en otro término municipal. O cuando contraiga matrimonio, y deba residir en la localidad donde se ubique la finca.
Además, la necesidad de ocupación puede sustentarse en el deseo de vida independiente de uno de los descendientes del arrendador, según viene admitiendo la jurisprudencia. No obstante, dicho deseo deberá ser firme y conforme a la realidad social del momento. Por ello, deberá acreditarse que el hijo del arrendador tiene la edad, salud, motivos, y también unos medios económicos que le permitan razonablemente vivir independizado de sus padres.
En todo caso, no se presumirá acreditada la necesidad de la ocupación cuando el arrendador o el familiar para quien reclame la vivienda alquilada dispusiera de otra vivienda. Ello, siempre que ésta fuera de características análogas, y se encontrara desalojada con 6 meses de antelación a la denegación de la prórroga forzosa comunicada al inquilino.
¿CÓMO DEBE PROCEDER EL ARRENDADOR PARA PROCURAR EL DESALOJO DE SU INQUILINO?
Lo primero que deberá hacer el propietario es comunicar la denegación de la prórroga forzosa al inquilino. Y deberá hacerlo con un año de antelación, fehacientemente, y mediante requerimiento. Ello, poniendo de manifiesto la persona que necesita la vivienda, y la causa por la que precisa ocupar el inmueble. Y debiendo tener presente que la prueba de la necesidad del piso podrá variar en función de las circunstancias de cada caso.
El inquilino, en el plazo de 30 días y por conducto fehaciente, deberá contestar si acepta o no la denegación de la prórroga forzosa. Caso de obtener respuesta favorable de su inquilino, podrá el arrendador instar el lanzamiento en sede judicial, llegado el momento en que se necesite el inmueble. Por el contrario, si la denegación de la prórroga no es aceptada, el inquilino deberá exponer las causas en que sustente su oposición. Y es que, caso de no hacerlo en plazo, podrá el arrendador ejercitar la acción de desahucio trascurridos 6 meses desde el requerimiento.
Si el desalojo de la vivienda se produce dentro de los 6 meses siguientes al requerimiento, el inquilino tendrá derecho a cobrar dos anualidades de renta en concepto de indemnización. Y solo una anualidad, si desalojare dentro del año. Eso sí, perderá el derecho al cobro si demora el desalojo más de un año sin causa justificada.
El hijo del arrendador deberá ocupar la vivienda dentro de los tres meses siguientes al desalojo del inquilino. Y no podrá arrendarla o ceder su uso a un tercero dentro de los 3 años siguientes. De lo contrario, el arrendatario podrá recuperar la vivienda alquilada, no pudiendo el arrendador intentar de nuevo la ocupación por esta causa hasta trascurridos 3 años desde que el inquilino regrese a la vivienda.
No obstante, estamos ante una problemática que debe ser analizada caso por caso. ¡Consúltenos!