La trasmisión de un inmueble por título de compraventa es un negocio jurídico frecuente en el tráfico comercial. No obstante, no estamos ante una operación que sea necesariamente sencilla, ni exenta de riegos y problemas. Por ello, es siempre aconsejable contar con un debido asesoramiento inmobiliario para poder materializar la operación sin sobresaltos. Es posible que la venta se realice en muchos casos a través de una agencia inmobiliaria. Pues bien, el Tribunal Supremo, en reciente sentencia, ha clarificado si es responsable la inmobiliaria de los perjuicios ocasionados por mal asesoramiento. (Publicado en Idealista)
¿EN QUÉ CONSISTE EL ENCARGO DE VENTA QUE SE FIRMA CON LA INMOBILIARIA?
Lo habitual es que el propietario del inmueble encomiende a la agencia que localice posibles compradores para su vivienda. Y se comprometa a pagarle una comisión a la inmobiliaria, si dicho encargo se materializa. Este acuerdo suele formalizarse mediante la firma de un documento conocido como encargo venta, que presenta similitudes con el contrato de mediación o corretaje. Se caracteriza, además, por ser un contrato atípico, bilateral, oneroso y consensual.
El encargo de venta, que puede pactarse con la agencia en exclusiva, está sometido por lo general a la normativa de consumidores y usuarios. Ello, salvo que el propietario que contrate a la inmobiliaria no ostente la condición de consumidor, por tratarse de una persona física que actúe con ánimo empresarial o profesional. O por ser una persona jurídica con ánimo de lucro. En dicho encargo, será conveniente que se concreten los servicios que prestará la agencia. Ya sea la mera mediación entre las partes, o también el asesoramiento inmobiliario.
¿QUÉ DIFERENCIAS EXISTEN ENTRE LA MEDIACIÓN Y EL ASESORAMIENTO INMOBILIARIO?
La mediación inmobiliaria es la actividad encaminada a poner en relación al propietario de un inmueble con un tercero. Ello, al objeto de que ambos puedan concertar un contrato determinado (compraventa, arrendamiento, etc.) respecto al bien en cuestión. En este caso, se devengará a favor del mediador la comisión pactada, según doctrina del Tribunal Supremo, cuando su gestión resulte determinante para el buen fin o éxito del encargo realizado. Y esto, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma.
En ocasiones la agencia no se limitará a mediar entre las partes, sino que puede comprometerse a prestar también servicios de asesoramiento inmobiliario. En este caso, orientará al cliente en aspectos legales, tributarios, financieros, etc. relativos a la compraventa que pretende realizar. Este asesoramiento resultará crucial para que la operación pueda concluirse sin contratiempos, y exigirá que la inmobiliaria cuente con profesionales cualificados y expertos que puedan dar el oportuno consejo legal.
¿ES RESPONSABLE LA AGENCIA DE LOS PERJUICIOS CAUSADOS POR MAL ASESORAMIENTO?
La cuestión que abordamos ha sido objeto de estudio en reciente sentencia del Tribunal Supremo. Y ello a raíz de la demanda interpuesta por los adquirentes de unas viviendas, contra la inmobiliaria que intermedió en la compraventa. En concreto, imputaron a la inmobiliaria el no haberles informado de las cargas hipotecarias existentes sobre los inmuebles que adquirieron. Por este motivo los demandantes solicitaron la condena a la agencia al abono de las cantidades necesarias para la cancelación hipotecaria. Y subsidiariamente, caso de pérdida de los inmuebles por la ejecución hipotecaria, el pago de los perjuicios ocasionados.
Lo cierto es que la agencia demandada ofreció servicios inmobiliarios y de asesoramiento integral destinado a extranjeros. Por ello la Sala considera que no estamos ante una mera relación de mediación inmobiliaria, sino que la agencia asumió la obligación asesorar y orientar legalmente a sus clientes en la compra de sus viviendas. En consecuencia, entiende que la agencia incurrió en una negligencia inexcusable al no cumplir sus obligaciones de asesoramiento a los compradores, concretada en no verificar las cargas existentes sobre las viviendas que ofertaba a la venta.
Por todo ello, concluye el Tribunal Supremo, la inmobiliaria frustró la confianza que los demandantes habían puesto en la agencia, para desenvolverse en un mercado inmobiliario que les era ajeno. Y ello partiendo de los compromisos que la agencia había asumido frente a su cliente al formalizar el encargo. Esta circunstancia, para el Tribunal Supremo, debe conllevar la condena a la inmobiliaria, al pago de los conceptos y cantidades solicitadas por los compradores, más el abono de las costas procesales generadas.
En cualquier caso, conviene analizar en cada caso el contrato suscrito con la agencia inmobiliaria, para determinar qué servicios se comprometió a prestar, y si existe un error en el asesoramiento inmobiliario realizado. Consúltenos si es su caso.