El propietario de un bien ostenta el derecho a gozar y disponer del mismo sin más limitaciones que las legalmente establecidas. Los inmuebles en régimen de propiedad horizontal están sujetos además a las restricciones contenidas en el título constitutivo. No obstante, la utilización de tales bienes no podrá condicionarse a no ser que el uso pretendido esté prohibido o que el cambio de uso aparezca expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal. El Tribunal Supremo ha clarificado recientemente si puedo convertir un bajo destinado a oficinas en un local comercial sin autorizarlo mis vecinos. (Publicado en Idealista)
El cambio de uso o destino de un inmueble, que el propietario del mismo puede pretender por motivos varios, siendo a priori una operación sencilla puede requerir según los casos la realización de diversos trámites al afectar dicha transformación tanto a intereses privados (del titular y sus vecinos) como públicos (de la Administración encargada de velar por el cumplimiento de la normativa). Cierto es que la conversión de un local en una vivienda resulta más complejo que el cambio que abordamos en el presente artículo. En todo caso, este comentario se centra en la controversia que esta cuestión pueda generar entre los vecinos.
En el supuesto enjuiciado se interpuso demanda por un vecino contra el propietario de la planta baja solicitando se condenase a éste a reponer el bajo al destino de oficinas, previsto en el título constitutivo de división horizontal, con cese inmediato de cualquier otra actividad distinta a la establecida en dicho título.
Lo cierto es que la descripción del bajo que consta en la escritura y nota simple registral de división horizontal es la de “local para oficinas en planta baja”. El juzgado estimó la demanda al considerar que para proceder al cambio de uso del local era necesario la modificación del título constitutivo mediante acuerdo unánime de todos los vecinos, habiendo alterado el uso del local unilateralmente su propietario. Por el propietario del bajo se interpuso recurso de apelación contra dicha resolución siendo desestimado. La Audiencia Provincial entendió que el título constitutivo no solo se limita a describir el local y su destino a oficinas, sino que refiere también que dicho destino lo es para su uso futuro limitando las facultades del propietario, y exigiéndole para mutarlo el acuerdo unánime de los vecinos. Sentencia frente a la que se formuló recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
La cuestión que en síntesis se discute versa sobre las limitaciones o prohibiciones referidas a la atención del uso de un inmueble y su eficacia. El Tribunal Supremo señala que el derecho de propiedad puede verse restringido, en el ámbito de la propiedad horizontal, estableciéndose limitaciones o prohibiciones que atiendan a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones, matiza el Supremo, se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa, y para poder tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad, e interpretarse restrictivamente. En todo caso, el derecho de cambio no implica autorización de hacer obras en elementos comunes para las que será preciso autorización de la comunidad de propietarios.
El Tribunal Supremo considera además que la sentencia impugnada hace una interpretación extensiva y forzada para deducir de la mera descripción del inmueble una prohibición en la alteración del uso. En modo alguno se indica que la planta baja sea exclusivamente para oficinas, en cuyo caso el destino sería expreso y claro. De este modo, se dijo para oficinas, por ser lo instalado, pero sin excluir cualquier otro destino que respete las normas de la propiedad horizontal. Por todo ello, el cambio de destino no supone alteración del título constitutivo ni requiere el consentimiento de los demás integrantes de la Comunidad, motivo por el que se estima el recurso interpuesto por el titular de la planta baja.
En todo caso, no dude en consultarnos para que podamos asesorarle.