COVID-19: Consecuencias del cierre de comercios en los alquileres de local de negocio

La crisis sanitaria como consecuencia del COVID-19, también llamado coronavirus, ha alcanzado en nuestro país una magnitud sin precedentes. El Gobierno, a fin de proteger la salud y seguridad de los ciudadanos, se ha visto obligado a adoptar medidas extraordinarias. El cierre de comercios al público, salvo contadas excepciones, es una de las decisiones de mayor impacto que prevé el Real Decreto 463/2020. Este comentario analiza cómo puede afectar a los alquileres de negocio el cese de la actividad comercial. (Publicado en Idealista)

¿QUÉ IMPACTO ECONÓMICO TIENE EL CIERRE DE LOS COMERCIOS?

La prohibición de apertura a los comercios tendrá un fuerte impacto económico. Esa coyuntura imposibilitará a muchas empresas asumir los gastos de personal. Y ello les obligará a tramitar un expediente de regulación temporal de empleo (ERTE).

La suspensión de las cotizaciones y cuotas de autónomos, son otras medidas económicas que serían muy necesarias y están pendientes de concretar por el Gobierno.

cierre de comerciosNo puede obviarse tampoco que, gran parte de los comercios obligados a cerrar, ocupan locales de terceros en régimen de alquiler. Para estos negocios, en su mayoría pequeños comercios, el cese de la actividad comercial va a dificultar seriamente el pago mensual de la renta arrendaticia. Impagos que, de producirse, ocasionarán un gran contratiempo a los propietarios de esos locales. Y en muchos casos, éstos son modestos ahorradores.

¿CÓMO PUEDEN VERSE LOS ALQUILERES AFECTADOS POR EL CIERRE?

El principal problema que puede acarrear el cierre de los comercios tiene que ver con el pago de la renta de alquiler. Problemática que, de plantearse, afectará a las próximas mensualidades de renta. Y ello, al haber satisfecho ya muchos inquilinos la renta del mes en curso.

No obstante, las dificultades de pago que puedan producirse dependerán en gran parte del tiempo que se prolongue el cierre. El plazo inicialmente acordado es de 15 días naturales. Pero podría prorrogarse  si fuera necesario.

Otros aspectos relevantes son los relativos a la actualización de la renta de alquiler y el pago de otros gastos (IBI, escalera, etc.) por el inquilino. La primera suele aplicarse al vencimiento de cada anualidad de contrato. Y ello, actualizando la renta según lo acordado por las partes.

El pago de otros gastos, al que se compromete el inquilino en muchos contratos, se devenga anual o trimestralmente. Lo cierto es que serán muchos los contratos que en los próximos meses incrementen las obligaciones de pago por estos conceptos a los inquilinos. De este modo, se agravará su situación como consecuencia del cierre.

Finalmente, señalar que es previsible que el mercado de alquiler se ralentice en las próximas semanas. Así, disminuirá sensiblemente el número de operaciones. No en vano, la situación de cierre generalizado no es propicia a alquilar un local. Y es que a pocos les apetece abrir en estos momentos un negocio. Ello se debe a que es difícil prever todavía cuándo se superará definitivamente esta crisis.

¿QUÉ MEDIDAS PUEDEN ADOPTARSE PARA MINIMIZAR EL IMPACTO DEL CIERRE COMERCIAL?

Es de esperar que las medidas económicas que el Gobierno debe concretar en breve, tengan en cuenta también la problemática de los alquileres de negocio que estamos abordando. Ante tal coyuntura, es la Administración quien debe evitar que muchos de estos comercios se vean forzados al cierre definitivo de sus negocios. Ningún sentido tendría que la solución al problema se hiciera recaer en los propietarios de los locales. Ello obviaría que en muchos casos, están necesitados de esas rentas de alquiler para subsistir.

No obstante, como es previsible que las medidas sean insuficientes o lleguen tarde, será necesario que las partes aborden desde ya la problemática. Éstas podrían ser algunas de ellas:

Moratoria pactada entre propietario e inquilino

Desde hace unas semanas, según me consta, algunos comerciantes chinos, decidieron adelantar voluntariamente el cierre de sus negocios. Por ello, comenzaron a plantear  a los propietarios de los locales que ocupan, una moratoria para afrontar el pago de los alquileres.

Pago parcial de la renta, y diferimiento del resto en varios pagos

Otra posible solución, si la tesorería del inquilino no le permite asumir el pago íntegro del alquiler, es convenir que pague parte de la renta difiriendo el resto en varios pagos. De esta manera, ambas partes podrán sobrellevar tal compleja coyuntura equitativamente. Este criterio puede igualmente acordarse en relación con otras obligaciones de pago del inquilino.

Posponer la actualización de la renta

Si la problemática redunda acerca de la actualización de renta que proceda aplicar, podría demorarse su aplicación sin que ello implique que pueda exigirse posteriormente desde el inicio. En todo caso, de alcanzar un acuerdo entre las partes, será conveniente redactarlo y firmarlo dejándolo unido al contrato como anexo.

Pactar un período de carencia

Por último, también cabrá adoptar medidas para animar a los potenciales inquilinos a formalizar el arriendo del local en la coyuntura actual. Una de las más efectivas puede ser ofrecer un periodo de carencia al inquilino. O ampliarlo, si ya lo ha planteado, al objeto de que aproveche el cierre para iniciar las obras de adecuación del local. De esta manera, el propietario no tendrá que esperar que la crisis remita para alquilar su inmueble, pudiendo obtener antes rentabilidad de su local.