La aprobación del Real Decreto-Ley 7/2019 introdujo cambios importantes en la normativa arrendaticia, modificando las relaciones entre caseros e inquilinos en los alquileres de viviendas. No obstante, trascurridos más de dos años desde su entrada en vigor, es frecuente encontrarnos todavía con cláusulas nulas en muchos contratos. Ello, porque alteran en perjuicio de los inquilinos los derechos que la ley arrendaticia les reconoce. Bueno es, por tanto, que los arrendatarios conozcan cuáles son los derechos que violentan algunas de estas cláusulas ilegales. (Publicado en Idealista)
1.- DURACIÓN MÍNIMA DEL CONTRATO DE ALQUILER DE VIVIENDA
La pandemia del Covid-19 ha propiciado que muchos propietarios trasformen sus apartamentos turísticos en viviendas en alquiler. Por ello, al objeto de disponer de los pisos cuando los turistas vuelvan, no es extraño encontrarnos con alquileres de vivienda de corta duración. En estos contratos, los arrendadores exigen al inquilino que abandone el piso trascurridos solo unos meses, o un año. O simulan ser contratos de alquiler de temporada, pese a estar destinados a vivienda permanente del inquilino.
Lo cierto es que la reforma amplió el plazo mínimo de duración de los contratos de alquiler de vivienda. Éste ha quedado fijado en 5 ó 7 años de duración. Ello, dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica. Por este motivo, el inquilino podrá continuar en el piso alquilado, si el plazo fijado en el contrato es inferior al mínimo legal. Y se considerarán cláusulas nulas las que no respeten el plazo de duración legalmente establecido.
2.- DESISTIMIENTO ANTICIPADO DEL INQUILINO E INDEMNIZACIÓN AL ARRENDADOR
Otro aspecto que se introduce indebidamente en los contratos es el relativo a la exigencia al inquilino de un período mínimo de obligado cumplimiento. Éste suele fijarse en un año. Sin embargo el arrendatario no está obligado a cumplirlo. Ello, dado que la ley arrendaticia le permite desistir del alquiler una vez trascurridos los 6 primeros meses de contrato. Del mismo modo, es igualmente nula la cláusula que imponga al inquilino el deber de preavisar al arrendador de que abandona el piso arrendado, con una antelación superior a 30 días.
En caso de que inquilino desista anticipadamente del contrato podrá establecerse una penalización. Ésta deberá respetar el límite legalmente establecido. Es decir, la indemnización a asumir por el arrendatario no podrá exceder de una mensualidad de renta por cada anualidad de contrato que falte por cumplir. Y la parte proporcional de una mensualidad en periodos inferiores a una anualidad de contrato. Por ello, se considerarán cláusulas nulas las que impongan al inquilino cualquier indemnización por importe superior.
3.- ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA DE ALQUILER
La vigente ley arrendaticia únicamente prevé la actualización de rentas si así se ha establecido en el contrato. De lo contrario, la renta no deberá actualizarse. Por otra parte, el citado precepto establece un límite para dicha actualización de rentas. Así, éste no puede exceder del incremento del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC. Y es nula cualquier actualización pactada por importe superior.
4.- FIANZA LEGAL Y GARANTÍAS ADICIONALES
La fianza legal exigible al inquilino en los arrendamientos de vivienda es de una mensualidad. Y no es exigible un importe superior por tal concepto. Durante los 5 ó 7 primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. No obstante, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, cuando se prorrogue el contrato. O el inquilino que disminuya, hasta equipararse a una mensualidad de la renta vigente.
La ley arrendaticia prevé también que puedan exigirse al inquilino garantías adicionales a la fianza. Si bien, el importe de las mismas no podrá superar el importe equivalente a dos mensualidades de renta. Ello, salvo que la duración del contrato de alquiler pactado sea superior a 5 ó 7 años. En este caso podrán exigirse al arrendatario garantías por importe superior al máximo legal anteriormente mencionado.
Conviene, por tanto, asegurarse bien antes de firmar un contrato, ya sea como arrendador o como arrendatario. ¡Consúltenos!