Al inquilino moroso le asiste la posibilidad de enervar la acción de desahucio seguida en su contra, esto es, a evitar el desalojo pagando las rentas debidas. Dicha facultad, no obstante, está vedada al arrendatario que ya enervó anteriormente, o al que no hizo efectivo en el plazo de un mes el pago de las rentas adeudas, habiendo sido requerido por la propiedad a tal efecto. El Tribunal Supremo ha clarificado recientemente qué contenido debe tener dicho requerimiento para privar de la facultad enervadora.
El pago de la renta arrendaticia es la obligación primordial que el inquilino debe atender, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas, según reiterada doctrina jurisprudencial. Del mismo modo, el pago total de las rentas comportará la enervación del desahucio, siempre que no se hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni requerido al arrendatario para el pago de tales rentas por el arrendador, no efectuando el inquilino el abono en el indicado plazo.
La relevancia que la normativa otorga al requerimiento remitido por la propiedad al arrendatario ha suscitado jurisprudencia contradictoria en relación al contenido y requisitos que dicha comunicación debe cumplir para impedir la enervación de la acción de desahucio. Una primera corriente se muestra partidaria a exigir que el requerimiento de pago además de instar al abono de las rentas adeudadas, incluya una advertencia clara y terminante al arrendatario de las consecuencias jurídicas inherentes a su impago, es decir, que en dicha comunicación se le aperciba del efectivo desalojo en caso de no liquidar sus deudas. Otras sentencias, por el contrario, eximen al requirente de incluir advertencia alguna al inquilino moroso sobre las consecuencias de su impago en el caso de un ulterior proceso para la resolución del contrato.
En el supuesto enjuiciado la propiedad remitió vía notarial una comunicación al inquilino en la que refiere otras cuestiones relativas al arrendamiento junto a la reclamación del pago de las rentas adeudadas. Habiendo consignado el inquilino las cantidades adeudas trascurrido el plazo y con posterioridad a la presentación a la demanda se discute si se puede dar o no por enervada la acción de desahucio. La resolución frente a la que formula recurso de casación el arrendador entiende que no puede afirmarse que el citado requerimiento cumpla con los requisitos mínimos exigidos para impedir la enervación del desahucio por el arrendatario.
El Tribunal Supremo ha querido dar una respuesta definitiva a la cuestión planteada acerca de la interpretación del artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. De este modo, señala en primer término que el legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago. En dicho precepto no se exige que se comunique al inquilino que el contrato será resuelto y que no podrá enervar el desahucio si no paga en el plazo preceptivo. La comunicación, recalca el Tribunal, ha de contener un requerimiento de pago, ser fehaciente (que pueda acreditarse que llegó al arrendatario) y estar referida a rentas impagadas o cantidades asimiladas.
No estamos, concluye la sentencia, ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas, y una obligación de pago por parte del arrendatario. La enervación del desahucio, por tanto, no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada.
Todo ello comporta la estimación del recurso por entender conforme el requerimiento, y extemporáneo el pago del arrendatario que no enervó la acción de desahucio, fijando como doctrina jurisprudencial que el requerimiento de pago ex artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto, y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
En todo caso, si se le plantean esta u otras problemáticas, no dude en consultarnos para que podamos asesorarle.