¿Cómo tengo que declarar en el IRPF las arras que he recibido por la venta de mi piso?

La compraventa de un inmueble suele formalizarse habitualmente con la firma de un contrato privado y la entrega de una cantidad de dinero en concepto de arras. Ya hemos comentado en otras ocasiones que dicha fórmula no siempre es la más idónea. Pero lo cierto es que si es la más utilizada en la mayoría de las transacciones inmobiliarias. Saber cómo debo declarar en el IRPF las arras que he recibido por la venta de mi piso es importante.

Autor: Salvador Salcedo Benavente 

¿EN QUÉ CONSISTEN LAS ARRAS Y QÚE TIPOS EXISTEN?

Las arras son una garantía para asegurar el cumplimiento de una obligación, que puede consistir en la entrega de dinero u otra cosa. Lo cierto es que son comúnmente utilizadas en la transmisión de inmuebles. Configurándose como un pacto específico que las partes pueden establecer en el contrato. Por tanto, no son un contrato sino una cláusula que puede introducirse en el contrato de compraventa.

La doctrina jurisprudencial ha venido distinguiendo tres modalidades de arras: confirmatorias, penales y penitenciales. Las arras confirmatorias constituyendo una señal o prueba de la celebración de un contrato. Las arras penales tienen por objeto establecer una garantía del cumplimiento del contrato. Y constituyen un resarcimiento anticipado que no impide exigir el cumplimiento forzoso de la venta del inmueble. Las arras penitenciales son un medio lícito de desistir las partes del contrato de compraventa mediante la pérdida o restitución doblada.

¿QUÉ CONSECUENCIAS FISCALES TIENE EN EL IRPF LA ENTREGA AL VENDEDOR DE UN DINERO EN CONCEPTO DE ARRAS POR LA VENTA DE SU PISO?

El precio obtenido por la venta de una vivienda está sujeto al pago del IRPF. Y la cantidad recibida por el vendedor constituye una ganancia o pérdida patrimonial. Que se pone de manifiesto como consecuencia de la variación que se produzca en el valor del patrimonio del contribuyente. Debiendo determinarse tal variación por la diferencia entre los valores de adquisición y trasmisión del citado inmueble.

No obstante, las consecuencias fiscales en el IRPF que tenga la entrega al vendedor de un dinero en concepto de arras dependerán de las circunstancias. En función de que se produzca o no finalmente la trasmisión del inmueble. Teniendo en cuenta que las arras penitenciales son las que mayoritariamente se utilizan al formalizar la compraventa de un piso en documento privado. Y conforme dispone el artículo 1454 del Código Civil cabe la posibilidad de que cualquiera de las partes desista del contrato. Pudiendo no llegar a materializarse la venta.

arras de venta de piso

¿CÓMO DEBO DECLARAR EN EL IRPF LAS ARRAS QUE HE RECIBIDO POR LA VENTA DE MI PISO?

Lo normal, tras la firma del contrato privado de compraventa con arras, será que la trasmisión de inmueble se materialice en escritura pública ante notario. En tal caso, la cantidad percibida en concepto de arras formará parte del precio obtenido por la venta. Y la ganancia o pérdida patrimonial deberá declararse en la base imponible del ahorro del IRPF del ejercicio en que se escrituró. Con independencia de que las arras se entregaran el año anterior.

También es posible, si se pactaron arras penitenciales, que el comprador pueda finalmente desistir del contrato. Y que la venta por tal motivo no se produzca. Asumiendo el comprador la pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras. Que el vendedor deberá declarar como ganancia patrimonial en la base imponible general del IRPF del ejercicio en que el desistimiento se produzca. Al no derivar dicha ganancia de la trasmisión de un elemento patrimonial.

En todo caso, teniendo en cuenta las singularidades que puede presentar cada caso, no dude en consultarnos para que podamos asesorarles.