La compra de una vivienda es una operación que habitualmente no está exenta de riesgos. Y, en ocasiones, de ciertos problemas que las partes deben solventar para concluirla con éxito. No extraño que alguna circunstancia pueda condicionar la trasmisión del inmueble. Ello ocurre si no se dan las condiciones para que el vendedor pueda ceder su propiedad. O cuando el comprador está pendiente de obtener el crédito que le permita adquirir la vivienda. Por este motivo, la compra de un piso con condición suspensiva puede ser una interesante opción en tales casos. (Publicado en Idealista y en Expansión)
¿QUÉ ES UNA CONTRATO SUJETO A CONDICIÓN?
El contrato nace cuando dos o más personas consienten en obligarse, para darse alguna cosa o prestarse algún servicio a cambio de un precio. Por el mero consentimiento el contrato queda perfeccionado. Y desde entonces es fuente de obligaciones entre los contratantes. Así, las partes deben cumplir lo pactado y todas las consecuencias que se deriven de la naturaleza del contrato. Ello, siempre que sean conformes con la ley, el uso y la buena fe.
La eficacia del contrato puede depender de algún suceso futuro e incierto. En caso de producirse, permitirá a los contratantes adquirir ciertos derechos o perder los ya adquiridos. Ello constituye la condición a la que queda sujeto el contrato. De este modo, cuando la eficacia del contrato está supeditada a que un determinado suceso se produzca, estaremos ante una condición suspensiva. Por el contrario, si el contrato celebrado queda sin efecto tras el acaecimiento de un hecho concreto, nos encontraremos ante una condición resolutoria.
¿QUÉ VENTAJAS TIENE LA COMPRAVENTA DE UN PISO CON CONDICIÓN SUSPENSIVA?
La compraventa de un piso conlleva la cesión de la titularidad de un inmueble a cambio de un precio. No obstante, en ocasiones la adquisición de la propiedad no es posible llevarla a cabo. Ello, hasta que se produzca un hecho futuro e incierto que permita desbloquear definitivamente la operación. Puede ocurrir que sea precisa la autorización judicial si uno de los vendedores es incapaz. O que se dicte una resolución administrativa que clarifique la situación urbanística del inmueble. O, simplemente, que el adquirente obtenga la financiación bancaria que necesita.
La operación, si las partes quieren formalizarla sin esperar a que el suceso suceda, podrá documentarse. Ello, con la firma de una compraventa con condición suspensiva en un documento privado. O también ante notario, en escritura pública, que podrá inscribirse en el registro. En ella, los firmantes concretarán los términos de la trasmisión a la que se vinculan, siempre que el hecho concreto que obstaculiza la compra se produzca. Quedando liberadas las partes en caso contrario. Ello es así, dado que la eficacia del contrato dependerá de que la condición pactada se cumpla.
Con frecuencia estas operaciones se documentan con un contrato de compraventa con arras. Si bien en estos casos resulta difícil concretar un plazo para la venta en escritura pública. Ello se debe a que las partes desconocen si el suceso incierto del que la operación depende, finalmente se producirá, y cuándo. Por ello, la compraventa con condición suspensiva puede ser útil en estos casos, al permitir al comprador recuperar fácilmente todas las cantidades que entregó a cuenta del precio, si la condición se incumple y así se acordó en escritura. En ese caso el notario devolverá los cheques que en pago dejó en depósito.
¿QUÉ FISCALIDAD TIENE LA COMPRAVENTA CON CONDICIÓN SUSPENSIVA?
La compraventa de un piso está normalmente gravada por tres impuestos. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que corre a cargo del comprador. Así como el IRPF y el Impuesto de Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también llamado plusvalía municipal, que deberá satisfacer el vendedor. Y que serán exigibles por lo general desde que la compraventa se formalice en escritura pública.
Si la compraventa queda supeditada al cumplimiento de una condición suspensiva la cosa cambia. No en vano, aunque se formalice en escritura pública, al comprador no será exigible el pago del ITP hasta que la condición se cumpla. Ello, según establece el artículo 49.2 del RD Legislativo 1/1993. Tampoco deberá abonar el vendedor la plusvalía municipal hasta que el cumplimiento de la condición se produzca. Así se prevé en el artículo 109.4 del RD Legislativo 2/2004.
Si la condición se incumple no tendrá tampoco que tributar el vendedor en el IRPF, por las cantidades que reciba del comprador a cuenta del precio y finalmente le devuelva. No obstante, si se acordara compensar al vendedor por no perfeccionarse la venta, la cuestión sería distinta. Dicha ganancia, por no derivar de una trasmisión patrimonial, debería integrarla en la parte general de la base imponible. Ello, en el periodo impositivo en que el incumplimiento de la condición se produzca, y motive el cobro de tal indemnización.