La Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude introdujo el valor de referencia, como base mínima de tributación para la adquisición de inmuebles. Cuya entrada en vigor se produjo a partir del 1-01-2022. Y afecta tanto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) como al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). No obstante, no todos los inmuebles disponibles en el mercado tienen asignado un valor de referencia. Motivo por el que pueden surgir dudas en estos casos acerca del importe por el que se debería tributar. Por ello, es importante saber si es conveniente que el comprador solicite a la Administración una valoración previa antes de pagar el ITP.
Autor: Salvador Salcedo Benavente
¿QUÉ ES LA VALORACIÓN PREVIA VINCULANTE DE BIENES INMUEBLES?
El artículo 90 de la Ley 58/2003 otorga al contribuyente la posibilidad de solicitar a la Administración Tributaria información sobre el valor de los bienes inmuebles a efectos fiscales. De este modo, según prevé el artículo 69 del RD 1067/2007, el obligado tributario podrá pedir información a la Hacienda autonómica sobre los bienes situados en su territorio. Respecto a los tributos que graven la adquisición o transmisión de inmuebles cuya gestión tenga atribuida.
La valoración que la Administración realice tendrá efectos vinculantes durante un plazo de tres meses, desde la notificación al interesado. Siempre que la solicitud se formule antes de que finalice el plazo para presentar la correspondiente autoliquidación o declaración. Y los datos que haya facilitado el interesado sean suficientes y verdaderos. No pudiendo entablar el interesado recurso frente a dicha valoración. Pero si hacerlo contra el acto administrativo que en relación a dicha información pueda dictarse posteriormente.
La Administración Tributaria, desde el pasado día 1-01-2022, únicamente emite valoraciones previas de bienes inmuebles (locales, oficinas, etc.) que carezcan de un valor de referencia. O respecto aquellos bienes que Catastro no haya podido certificar dicho valor. Pudiendo obtener el interesado un certificado de valoración previa vinculante. Que podrá solicitar presencialmente o por vía telemática a meros efectos fiscales.
¿CÓMO DEBO DECLARAR EL ITP SI LA VALORACIÓN PREVIA VINCULANTE ES INFERIOR AL PRECIO PAGADO POR EL INMUEBLE?
El vigente artículo 10 del RD Legislativo 1/1993 establece que la base imponible del ITP está constituida por el valor del bien transmitido. Que en el caso de bienes inmuebles será su valor de referencia de Catastro a la fecha de devengo del impuesto. Si el inmueble carece de valor de referencia o Catastro no ha podido certificarlo, la base imponible del ITP será la mayor de las siguientes: 1) el valor declarado por el interesado; 2) el precio pactado; o 3) el valor de mercado.
Tras la aprobación de la Ley 11/2021 de lucha contra el fraude el contribuyente está obligado a tributar en ITP conforme al valor de escritura, aunque la valoración previa sea inferior. Lo que no ocurría antes de la aprobación de dicho texto legal. Motivo por el que el TEAR de Madrid, en resolución de 26-06-2023, consideró que era posible tributar en ITP por debajo del precio. Y tomar como base la valoración previa vinculante solicitada por el contribuyente si fuera inferior.
No obstante, solicitar a la Administración una valoración previa vinculante puede resultar interesante. Si las partes están todavía negociando los términos de la compraventa. Y desean contar con una valoración del inmueble ajena a los contratantes que les sirva de referencia. Pudiendo acordar que el precio del inmueble se ajuste a la valoración previa que designe la Hacienda autonómica correspondiente. En cuyo caso, el adquirente podría tomar dicho valor como base de la autoliquidación del ITP.
¿CÓMO TRIBUTAR EN ITP SI LA VALORACIÓN PREVIA ES SUPERIOR AL PRECIO DE COMPRA DEL INMUEBLE?
Es posible también que la valoración previa vinculante que se solicite designe un valor superior al precio convenido por las partes para la compraventa. Viéndose el adquirente en tal caso ante la tesitura de tener que tributar en ITP por encima del precio pagado. O tomar como base de la autoliquidación del ITP la contraprestación satisfecha por el comprador. Por considerar que la valoración previa no se ajusta a mercado. En cuyo caso, la Administración Tributaria correspondiente iniciará a buen seguro una comprobación de valores.
Solicitar una valoración previa vinculante, de este modo, puede conllevar un riesgo si de la misma resulta un valor de inmueble superior al pagado. Pero también puede suponer un límite frente al valor que la Administración pueda determinar en una comprobación de valores. En caso de que Hacienda utilice un método de valoración (tasación hipotecaria, dictamen de peritos, etc.), del que resulte un valor superior al que pudiera establecerse en la valoración previa vinculante que pida el interesado.
No obstante, si se le plantea esta problemática, que debe ser analizada caso por caso. ¡Consúltenos!