El último trimestre del año suele ser propicio para el cierre de operaciones inmobiliarias. Cierto es que la evolución del mercado durante los pasados meses ha sufrido un ligero estancamiento, aunque los expertos confían en que las ventas pronto se recuperen. Es frecuente que las partes puedan suscribir la compraventa en documento privado para formalizarla posteriormente ante notario. No obstante, antes de formalizar la compra de un piso a una empresa, es importante que tengas algunas cuestiones en cuenta. (Publicado en Idealista)
¿TIENE FACULTADES PARA VENDER QUIÉN FIRMA EN NOMBRE DE LA EMPRESA?
Las sociedades mercantiles actúan en el tráfico comercial a través de alguna persona física que las representa. En principio, la ley atribuye la representación de la sociedad al administrador en la forma que determinen los estatutos. No obstante, la entidad también puede otorgar poderes de representación, con carácter general o para unos determinados actos, en favor de algunas personas que tienen la consideración de apoderados.
Por todo ello, a la hora de formalizar la compra de un piso a una empresa, y antes de la firma del contrato privado, es conveniente que el comprador verifique que la empresa está válidamente representada, y que quien comparece en nombre de la sociedad ostenta las facultades para proceder a la venta. Para ello será imprescindible revisar los estatutos de la sociedad, la escritura de nombramiento de administrador o, en su caso, la de apoderamiento. Para comprobar que el administrador sigue ostentando su cargo, o que el poder general está debidamente inscrito podrá solicitarse nota al registro mercantil.
¿ES NECESARIO EL ACUERDO DE LOS SOCIOS EN JUNTA GENERAL PARA AUTORIZAR LA VENTA DEL PISO?
El acuerdo de la junta general de socios de la mercantil que autorice la venta del piso es necesario para la transmisión de un inmueble, propiedad de la sociedad, que tenga la consideración de activo esencial, Es decir, que su importe supere el 25% del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado por la mercantil. Esta exigencia se introdujo tras la reforma del año 2014 de la Ley de Sociedades de Capital.
La firma del contrato de compraventa por el administrador o apoderado no será suficiente, para que la venta pueda producirse válidamente, sin el acuerdo previo de la junta general. Acuerdo que será necesario si el piso tiene un valor superior al 25% del total de bienes que ostente en propiedad la sociedad vendedora. No obstante, al margen del valor cuantitativo, el inmueble que se transmita puede tener también la consideración de activo esencial, aunque su valor no supere el 25%, si resulta imprescindible para el desarrollo del objeto social de la compañía.
Por todo ello, para evitar problemas, es aconsejable que antes de firmar la compra de un piso a una empresa, se solicite la información a la entidad vendedora o se realice la oportuna consulta al registro mercantil. También podrá exigirse al administrador que expida certificado dejando constancia que el inmueble que se va a adquirir no tiene la consideración de activo esencial.
¿QUÉ RIESGOS ASUMO AL ENTREGAR DINERO EN CONCEPTO DE ARRAS A LA ENTIDAD VENDEDORA?
La firma de un contrato privado de compraventa con entrega de dinero en concepto de arras penitenciales es una fórmula frecuente, aunque no garantiza al comprador que la operación se realice. La sociedad vendedora puede vender el piso a un tercero, devolviendo al comprador por duplicado las arras que le entregó. Si la mercantil no tiene otros bienes ni solvencia, el comprador podría perder el piso y el dinero, teniendo que reclamar la devolución de las cantidades entregadas frente a una sociedad insolvente.
Para evitar dicho riesgo al proceder a la compra de un piso a una empresa, podría formalizarse directamente la compraventa ante notario. Si dicha opción no es posible, será oportuno que el comprador averigüe si la mercantil que vende es solvente o tiene otros bienes, pudiendo recabar dicha información del registro. Finalmente, también cabría la posibilidad de firmar el contrato privado dejando en depósito un cheque por el importe de las arras, en la notaría donde esté prevista la firma de escritura.
¿EL ACTA DE TITULARIDAD REAL DE LA SOCIEDAD VENDEDORA ES TAMBIEN NECESARIA?
La identificación de los socios que tengan una participación en la sociedad vendedora de más de un 25% es también obligatoria para formalizar la compraventa. Por lo general, las sociedades creadas después del año 2010 en que entró en vigor la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales, ya incorporan en su escritura de constitución el acta de titularidad real. Si la sociedad vendedora es anterior será necesario disponer del acta que debe formalizarse ante notario.
En todo caso, aunque la formalización de dicha acta es imprescindible para que la mercantil pueda vender, el documento en si no conlleva especial complejidad y constituye un mero trámite que puede solventarse rápidamente en notaría. El acta de titularidad real hecha será válida para otras operaciones siempre que no haya cambios en la composición de la compañía.
¿QUÉ IMPLICACIONES FISCALES TIENE LA COMPRA DE UN PISO A UNA EMPRESA?
La compra de un piso a una empresa supone que, en principio, la operación quedará sujeta al IVA. No obstante, si el inmueble vendido no es nuevo, sino que se trata de la segunda o posterior transmisión del mismo, la operación quedará exenta de IVA, y por tanto sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (TPO).
La diferencia es importante. Si lo adquirido es una vivienda, es posible que, en alguna Comunidad Autónoma, el tipo impositivo resultante de pagar el IVA (10%) sea superior al establecido por la Comunidad para TPO. Y si hablamos de un local comercial, la diferencia aún será mayor, ya que el tipo impositivo del IVA es del 21% en estos casos.
Eso sí, si el que compra un piso a una empresa es un empresario o profesional en ejercicio de su actividad, y tiene derecho a la deducción total o parcial del IVA, es posible renunciar a la exención de este impuesto. Con ello conseguirá que la compra tribute por IVA en lugar de TPO, y de esta forma pueda luego deducirse el impuesto pagado.
Además, y caso de que la operación finalmente tribute por IVA, el obligado a ingresarlo en Hacienda no será el vendedor, sino el comprador. Y ello, por producirse en estos casos la conocida como “” (artículo 84.Uno.2.e, Ley 37/1992).
Si, como se ha indicado, el comprador tuviese derecho a deducir el IVA, en la declaración que presente ingresará por un lado el IVA de la compra, y por otro lado se lo deducirá, obteniéndose así la neutralidad del impuesto.