La adquisición de inmuebles suele concretarse mediante un contrato privado de compraventa que las partes se obligan a elevar a público, suscribiendo ante notario la correspondiente escritura en un plazo determinado. No son pocos los que tras haberse comprometido se ven incapaces de obtener liquidez y llevar a efecto la operación de compra. El Tribunal Supremo ha clarificado recientemente si dicha circunstancia constituye o no una causa para resolver el contrato.
En nuestro ordenamiento rige con carácter general un principio que establece la obligación de respetar los pactos que nacen de los contratos, y que se recoge en la locución latina pacta sunt servanda. La validez y cumplimiento de los contratos, de este modo, no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, quedando las partes obligadas a llevar a efecto lo pactado.
En el supuesto enjuiciado el vendedor del inmueble solicitó al juzgado que se condenara al comprador a cumplir el contrato de compraventa celebrado en su día, es decir, a escriturar y pagar el resto del precio pendiente de pago. El comprador, por su parte, planteaba la resolución del contrato privado de compraventa en base a una cláusula del mismo, que contempla la posibilidad de resolverlo en caso de impago del precio en plazo, perdiendo el comprador una parte de las cantidades entregadas a cuenta en concepto de cláusula penal. Al respecto, encontramos dos pronunciamientos confrontados dado que el juzgado de instancia condenó al comprador a cumplir el contrato de compraventa, es decir, a escriturar y pagar el resto del precio pendiente, mientras que la Audiencia Provincial estimó el recurso interpuesto por éste declarando resuelto dicho contrato en base a la citada cláusula. Por todo ello, los vendedores formulan recurso de casación ante el Supremo invocando como único motivo la infracción del artículo 1124 del Código Civil.
Ciertamente, el comprador señala que no puede pagar y pide la resolución del contrato de compraventa en base a la estipulación antes referida. Dicha estipulación, señala el Tribunal Supremo, reproduce el artículo 1504 del Código Civil y constituye una sanción al comprador incumplidor, que no paga y exige al vendedor que lo requiera. En modo alguno, prosigue el Tribunal, se puede acoger a ella el comprador incumplidor como si de una facultad de desistir se tratara, dado que el cumplimiento de las obligaciones viene impuesto por el principio pacta sunt servanda.
Nunca el incumplidor puede exigir la resolución dado que solo quien ha cumplido puede solicitarla, según reiterada jurisprudencia del Supremo que la sentencia que comentamos refiere. Por tanto, no tiene sentido declarar la resolución del contrato que interesa el comprador incumplidor. Al amparo del artículo 1124 del Código Civil, recalca la sentencia, es al vendedor perjudicado a quien corresponde la opción entre el cumplimiento forzoso o la resolución del contrato, habiéndose decidido por la primera posibilidad.
Por todo ello, concluye el Supremo, es clara la estimación del motivo único del recurso de casación dado que la Audiencia Provincial ha infringido el artículo 1124 del Código Civil al estimar la resolución del contrato instada por el sujeto incumplidor, esto es, el comprador.
En todo caso, si se le plantean esta u otras problemáticas, no dude en consultarnos para que podamos asesorarle.