Uno de los métodos más utilizados por las Comunidades Autónomas a la hora de realizar una comprobación de valores es el del dictamen de peritos. Los Tribunales exigen que el perito de la Administración visite el inmueble, para que tal valoración sea válida. Pero, ¿qué puede ocurrirle al contribuyente si no deja entrar al perito en su vivienda para que la valore? (Publicado en Idealista)
LA VISITA AL INMUEBLE, IMPRESCINDIBLE
La principal interesada en que el perito realice una visita personal al inmueble es la propia Administración. Y es que la experiencia de los múltiples varapalos judiciales sufridos en los últimos años le ha enseñado que la vista al inmueble es imprescindible para los Tribunales. Y que la valoración realizada sin existir tal visita, normalmente será anulada.
Y es que el Tribunal Supremo, en una sentencia dictada en marzo de 2012 exigió la visita personal del inmueble, cuando en el informe pericial de la Administración se tengan en cuenta a los efectos de la valoración, circunstancias como el estado de conservación, calidad de los materiales y elementos constructivos, etc...
Ciertamente, difícilmente un perito va a poder valorar estas circunstancias desde el sillón de su despacho, y sin inspeccionar el inmueble personalmente.
Sin embargo, la visita no será exigible en todos los casos en los que se emplee el método del dictamen de peritos. Por ejemplo, si el bien a valorar es una plaza de garaje, no será necesario tener en cuenta las anteriores circunstancias de calidades y estado de conservación, por lo que no hará falta tal visita del perito. Así lo ha declarado el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.
¿POR QUÉ NEGAR LA VISITA AL PERITO?
No siempre que se impide al perito acceder al inmueble, hay mala fe o estrategia del contribuyente. En ocasiones el inmueble está alquilado, y obviamente es el inquilino, y no el propietario, el que tiene que autorizar dicha entrada. En otras ocasiones, por ejemplo, el contribuyente está de viaje, o habitando en ese momento una segunda residencia por ser período vacacional. Hay que tener en cuenta que la Administración tampoco puede demorar mucho su visita, teniendo en cuenta que tiene que notificar la resolución del procedimiento antes de que transcurra el plazo de seis meses desde que notificó el contribuyente el inicio de la comprobación.
Normalmente la Administración notifica al contribuyente su deseo de realizar una visita personal al inmueble, y si éste no contesta, da largas, o directamente impide la visita por motivos diversos, tal declaración se hace constar en el expediente administrativo.
¿Qué ocurre entonces? ¿Puede entenderse que es válida la valoración realizada por el perito, por haberle impedido visitar el inmueble?
¿GANA O PIERDE LA ADMINISTRACIÓN SI SE LE IMPIDE VISITAR EL INMUEBLE?
No nos engañemos, la valoración pericial de la Administración es prácticamente la misma se permita visitar el inmueble al perito o no. En nuestra opinión se trata de una visita testimonial, más enfocada a “cubrir el expediente”, que a realizar una valoración ajustada y precisa del inmueble. De hecho, si se comparan dos valoraciones de inmuebles ubicados en un mismo edificio (una con visita y otra sin ella), se verá que la metodología, coeficientes, parámetros etc... es prácticamente idéntica en ambos casos.
Por tanto, la ausencia de visita (por causas ajenas a la Administración), es una liberación para ésta, y una garantía de que la liquidación que finalmente se dicte, no podrá ser anulada porque el perito no pudo visitar el inmueble.
Además, podría pensarse que la valoración realizada tiene más legitimidad y tendrá mejor acogida en Tribunales, teniendo en cuenta que ha sido realizada pese a la contumacia del malvado contribuyente.
¿GANA O PIERDE EL CONTRIBUYENTE SI EL PERITO DE LA ADMINISTRACIÓN NO VISITA EL INMUEBLE?
Es evidente que la primera consecuencia de no permitir la entrada del perito de la Administración en el inmueble para su valoración, será la de que el contribuyente no podrá quejarse, o alegar en el procedimiento administrativo o judicial, la ausencia de tal visita.
Sin embargo, en algunos casos puede ser incluso beneficioso que tal visita no se lleve a cabo. Pensemos en supuestos en los que las calidades del inmueble, por una reforma realizada antes de la adquisición, son muy superiores a las del resto del edificio. O cuando el inmueble tiene realmente más metros cuadrados de los que refleja la información catastral.
Cuando se den estas circunstancias, la valoración pericial realizada sin visitar el inmueble, será sin duda inferior a la que resultaría si el perito hubiera comprobado in situ tales calidades, y la superficie real del inmueble.
Sin embargo, queda la duda de si la liquidación que se dicte, podrá ser anulada o no en los Tribunales, precisamente por el hecho de que se ha impedido la entrada del perito.
¿QUÉ DICEN LOS TRIBUNALES?
Esta cuestión ha sido resuelta por una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana. En dicha resolución, y frente a la pretensión de la Administración de que la liquidación dictada se entienda suficientemente motivada, por el hecho de no haber sido inspeccionado el inmueble por causas ajenas a ella, afirma el TSJ que esta circunstancia no transmuta necesariamente en motivada la valoración realizada.
En el caso planteado, la valoración no era individualizada, ya que partía de un valor colectivo como el catastral, y el perito realizaba simples ajustes a dicho valor mediante la aplicación de coeficientes.
Además, la valoración se basaba en la comparación con otros inmuebles, sin que el perito hubiese acreditado que aquéllos tenían características similares para ser utilizados como “testigos”. Y ello es algo que nada tiene que ver con no haber podido visitar el inmueble comprobado.
Por último, el TSJ recuerda a la Administración que no puede alegar la imposibilidad de visitar el inmueble, cuando no ha agotado todos los medios que tiene en su mano para realizar tal visita, como puede ser la solicitud de una autorización judicial.
CONCLUSIÓN
En definitiva, una valoración realizada sin visita del perito al inmueble, por causas ajenas a la Administración, puede ser anulada casi por los mismos motivos que podrían invocarse si tal visita se hubiera realizado. Y ello con la obvia salvedad, precisamente, de alegar la ausencia de visita al inmueble.
Por tanto, aunque tal visita no se haya realizado por culpa del contribuyente, podrá invocarse la falta de motivación del informe pericial, sin que el contribuyente pierda opciones de defensa por el solo hecho de que la visita no se haya llevado a cabo.